부동산 집행절차와 유치권자의 지위 - 대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다35593 판결 -

Abstract

최근 대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다35593 판결(이하 ‘대상판결’이라 한다)은 경매절차에 의하여 유치권자가 유치하고 있는 목적물이 매각된 경우에 그 경매절차가 유치권에 의한 경매절차인 경우 유치권은 소멸되는 것이 원칙이라고 하면서도, 유치권에 의한 경매가 정지된 상태에서 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매절차로 매각된 경우에는 유치권은 소멸하지 않고 존속하는 것이라고 판시하였는바, 본 연구는 위 판결을 계기로 부동산 집행절차에서 이론상·실무상 많은 논란을 가져오고 있는 유치권에 의한 경매권 실행시에 유치권이 소멸하는가 아니면 낙찰인이 유치권을 인수하는지에 대하여 살펴보고자 한 것이다. 우리 민법상 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있는데, 유치권에 의한 부동산 경매의 실행의 경우에 유치권은 유치적 효력만을 본질로 하기 때문에 매각에 의하여 소멸되지 아니하는 무조건 불소멸의 인수주의가 지금까지 일관된 통설이라고 한다. 그러나 이러한 인수주의는 목적물로부터 채권을 실현하여 만족을 얻고자 하는 유치권자의 의사에 부합하지 않는 등 많은 난점이 있어 채택하기 곤란하다. 유치권과 관련하여 부동산 집행에서 생겨나는 위와 같은 문제는 근본적으로 우리 민법이 유치권을 물권으로 규정하면서 그 공시를 점유로 하고 또한 담보물권의 핵심인 교환가치에 대한 지배권을 인정하지 않기 때문이며, 민사집행법상 유치권의 신고가 강제되지 않아 특히 경매절차에서 신고되지 않은 유치권도 소멸되지 않고서 매수인에게 인수되므로서 경매절차를 불안정하게 만들기 때문이다. 종래 유치권에 관하여는 무조건 불소멸의 인수주의를 취하던 것이 통설이었으나, 대상판결은 유치권에 의한 경매의 경우 원칙적으로 소멸주의가 적용된다는 점과 그 절차에서 유치권자 역시 일반채권자와 동일한 순위로 배당받을 수 있게 되었다는 점에 의미가 있다. 다만, 대상판결은 유치권에 의한 경매진행 중 강제경매나 담보권실행을 위한 경매가 개시된 경우 민사집행법에 의해 전자의 절차가 정지된 경우에는 유치권이 소멸하지 않는다고 한 점은 현행법 아래에서 불가피한 선택으로 보여지나, 향후 민사집행법의 개정을 통하여 이와 같은 경우에도 유치권의 소멸을 제도화 할 것을 제안한다. 유치권으로 인한 집행절차의 불안정 또는 매수인 지위의 불안정은 유치권이 불완전한 공시방법인 점유를 기초로 하는 점이 큰 원인 중 하나인데, 차라리 유치권에 대한 공시방법을 점유에서 등기로 입법적으로 전환하여야 함을 제안한다. 더불어 유치권자를 위하여 집행절차에서 명문으로 배당요구권을 규정할 것 역시 제안한다.