상가임차인의 계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 관계 - 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 -

Abstract

현행 상가건물임대차보호법에서는 제10조 제1항과 제2항에서 계약갱신요구권을 동법 제10조 제4항에서 묵시적 갱신을 규정하고 있다. 그런데 여기서 과연 1년 단위의 법정갱신이 수회 이루어진 경우에도 그 임대차의 최장 존속기간을 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 임대차 최장 존속기간과 마찬가지로 5년을 초과할 수 없는지가 문제 되며, 이와 관련하여 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결은 상임법 제10조 제2항이 같은 조 제4항에 적용되지 않고 상가임대인이 일정한 기간 내에 계약갱신 거절의 의사를 밝히지 않으면 총 임대기간과 상관없이 임대계약이 1년간 자동연장된 것으로 보아야 한다고 판시하였다. 그러나 이는 상임법의 사회 정책적 목적, 영세임차인의 보호를 고려한다고 하더라도 임대인과의 형평성에 비추어 보면 대상판결은 과도하게 임차인을 보호하는 것이라고 생각하며, 본고는 대상판결의 검토를 통해 계약갱신제도의 개선방안을 제시해 보았다. 결론적으로 상가건물임대차보호법이 주택임대차보호법과 달리 임차인의 계약갱신요구권을 규정함으로써 법리상으로는 이른바 권리금을 원칙적으로 인정하지 않는 현실에서 간접적으로나마 영세상인의 투하자본 회수를 고려한 점은 타당하지만, 해지사유에 해당하는 사유를 갱신거절사유로 규정하여 둔데다가 묵시의 갱신이 된 경우 임차인에게만 제한 없는 해지권을 부여하고 있는데 여기서 더 나아가 대상판결이 묵시의 갱신에 있어서는 총 임대기간이 5년을 초과하더라도 갱신을 인정한 것은 임대인과 임차인 간 형평의 원칙에 부합하지 않으므로, 묵시의 갱신이 된 경우에도 계약갱신요구에 의한 계약갱신과 마찬가지로 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대차기간의 존속을 보장할 것을 제안하며, 묵시의 갱신이 이루어진 경우에는 임대차의 존속에 대한 임대인과 임차인의 신뢰에 비추어 임차인의 계약갱신요구권에 의하여 계약갱신이 된 때와 마찬가지로 상임법 제10조 제3항을 적용할 것을 주장한다.