이원적부동산체계를 보완하는 담보가치 보호제도

Abstract

우리민법은 토지와 건물을 각각 별개의 부동산으로 취급하고 있다. 이로 인해 양자가 각각 소유자가 달라지는 일이 나타날 수 있고, 이들 간에 분쟁이 발생할 수 있다. 토지의 소유자가 토지에 대한 이용권 없는 건물소유자에 대하여 자신의 토지소유권에 기한 물권적 청구권을 행사하여, 목적 위에 건립된 건물의 철거와 토지의 인도를 요구할 수 있다. 하지만 이로 인한 사회경제적 손실이 발생하게 되며, 이러한 문제를 해결하기 위해 민법은 토지와 건물이 각각 소유자를 달리 하게 되는 경우, 일정 요건 하에 건물소유자로 하여금 토지를 이용할 수 있는 용익권을 부여하거나 토지와 건물을 동일인에게 귀속시키도록 하고 있다. 전자의 경우가 민법 제366조에서 규율하고 있는 법정지상권의 인정에 관한 것이고 후자의 경우가 민법 제365조에서 규율하고 있는 일괄경매청구권에 관한 것이다. 이들 규정을 살펴보면 저당물의 경매로 인하여 건물과 소유자가 각각 달라지는 경우 건물 소유자에게 법정지상권을 인정하고 있으며, 저당권 설정 이후 건축된 경우 저당권의 담보가치 보전을 위해 토지와 건물에 대하여 일괄경매청구권을 행사할 수 있도록 함으로써 건물 소유자와 토지소유자간의 이해관계와 사회경제적 손실의 감소를 위한 조화를 꾀하고 있다. 그러나 일반적으로 인정되고 있는 성립요건으로는 현실적으로 간극이 발생하고, 여전히 다툼이 잔존하게 되는 문제가 발생할 수밖에 없다. 이러한 문제에 대한 고민으로 본 논문에서는 법정지상권과 일괄경매청구권과의 상관관계에 대한 분석을 바탕으로 양자 간의 간극을 좁혀보고자 한다.