주택의 계약갱신권에 관한 제도적 대안 모색

Abstract

부동산 시장은 침체되고 전월세 가격은 안정화되었지만, 주택 임대차에 대한 부동산 정책의 입안은 잠자고 있는 상황이다. 한시적으로 시행된 계약갱신권은 2024년 말이면 계속 유지할지, 새롭게 개정해야 할지에 대한 제도적인 대안을 모색하여 법 개정의 시점이 다가오고 있다. 과거에 갑작스러운 입법 예고와 시행으로 전월세 가격의 급등했던 사례를 감안한다면 지금이 바로 제도적 대안을 제시하여 미리 준비하고 주택임대차에 대한 안정화하는 대책이 요구된다. 우리의 주택 보급은 가구 수 대비하여 결코 부족하지 않으나, 주택에 대한 인식이 소유에서 이용으로 변화하는 기로에서 사회 환경과 경제 활동의 다변화로 가구 분화가 시작되어 1~2인 가구의 급증하고 인구의 도심 집중 현상이 심화되면서 수도권을 중심으로 임차 가구는 서서히 증가하는 추세이다. 이에 따라 임차 주택은 수요 대비 공급이 부족하여 주택의 전월세 가격이 급등할 것으로 예상된다. 이에 따라 지난 정부에서는 임차인이 원하는 주택에 거주할 수 없고, 주거 환경이 열악한 주택이나 외곽지역으로 내몰리는 현상이 지속되어 주택가격의 안정화와 사회적 약자인 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 초강수를 두고 ‘임대차 3법’을 강력하게 시행하였다. 처음 시행된 ‘임대차 3법’ 중 하나인 계약갱신권은 한시적으로 1회에 한하여 2년을 연장하여 최대 4년까지 존속 기간을 유지하여 임차인보호에 획기적인 전기를 마련하였지만, 입법 예고 단계부터 시행까지 소급하여 입법을 적용하고 임대인의 사유 재산권을 침해하는 문제와 갱신 거절에 대한 분쟁과 소송에 대한 비판과 지적도 적지 않았다. 이렇게 시행된 계약갱신권의 제도적으로 대안이 시급한 이유는 시행된 지 3년이 지났고 1년 후에는 계약갱신권의 실효성에 대한 혼란이 예상되어 계약갱신권의 유지와 새로운 제도를 개선할지에 대한 제도적 대안이 시급하게 요구되기 때문이다. 이제 1년도 남지 않은 계약갱신권을 계속 유지하면 계약갱신권만 혜택을 제공하고 전월세가격은 안정화되어 사회적 약자인 임차인의 보호를 위해 큰 도움이 되지만, 반대로 임대인의 사유재산권을 침해하고 임차 계약의 순환 속도가 저하되면서 부동산 가격의 하락으로 경제의 큰 비중을 차지하는 부동산이 침체되어 경제에 악영향을 줄 것으로 우려하는 목소리도 만만치 않다. 또한 부동산 거래와 관련한 직종 종사자의 사업상 피해와 계약갱신권만 차임 5% 상한제를 유지한다면 다양한 계약 유형은 전월세 상한제에 적용받지 못하는 문제를 안고 있다. 따라서 계약갱신권 제도에 대한 시행여부는 법의 형평성을 고려하여 당사자의 입장과 차임 5%의 상한 제한의 대상및 적용범위, 부동산 관련 종사자의 피해 등을 고려하여 신중한 검토가 요구된다. 그럼 우리와 다른 제도를 적용하고 있는 외국의 주택임대차는 우리와 다르게 보증금이 작고 차임이 상당히 많은 특징이 있다. 이런 외국의 계약 갱신에 대한 입법례는 주택임대차로 담보된 자금이 소액이어서 계약 갱신에 대한 별 문제는 없다고 하지만, 우리의 임대인은 차임 인상 없이 장기간 채무자의 역할과 부동산 가격 상승으로 얻는 수익이 제한되는 문제가 있다고 주장하고 있다. 이제 계약갱신을 유지할지에 대한 문제의식을 가지고 현행 계약갱신권의 긍정적인 면과 부정적인 면을 분석해 보고, 장기 거주여건을 보장하고 있는 외국의 계약 갱신과 해지를 검토함으로써 주택임대차의 존속보호와 주거 안정을 위한 제도적 대안을 모색해 보고자 한다.