공공분양주택 세대별 초기계약 결정요인 분석

Abstract

공공분양주택은 한국토지주택공사, 지방자치단체, 지방공사 등의 공공기관이 주택도시기금을 지원받아 분양하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말하며, 과거 이명박 정부에서 공급된 보금자리주택이 대표적인 예라고 할 수 있다. 민영주택이 청약부금과청약예금, 주택청약종합저축 가입자를 입주대상으로한다면 공공분양주택은 무주택 세대주로 청약저축과 주택청약종합저축 가입자를 입주대상으로 한다는 점에서 차이가 난다. 주택분양 과정에서 나타나게 되는 미분양은 청약률이 낮은 경우에 발생하는 것이 일반적이지만 청약률이 100%를 넘는 경우에도 발생할 수 있다. 민영주택과 공공주택 모두당첨자 선정과 동·호 지정은 전산관리지정기관의컴퓨터 프로그램을 통해 진행되는데, 당첨자들이 배정된 동·호에 만족하지 않을 경우 계약을 포기하는경우가 있기 때문이다. 미분양이 발생할 경우 건설자금의 회전이 어려워질 수 있기 때문에 사업자들은 이를 방지하기 위해 다양한 전략을 준비한다. 세대평면을 시장에서 선호되는 형태로 변경하거나저층부의 가격을 기준층보다 낮게 설정하는 것 등이 대표적인 예라고 할 수 있다. 초기계약은 최초 공급단계에서 당첨된 청약자와맺는 계약을 의미하는데, 이 단계에서의 미분양은가격 경쟁력이 상대적으로 낮은 민영주택에서 많이발생한다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 국내 부동산 경기가 침체기로 접어들면서 공공분양주택에서도 미분양 문제가 대두되기 시작하였다. 수도권의 경우 2013년이 되면서 상황이 좀 더 악화되었는데, 청약자들에게 인기가 높던 위례신도시의 보금자리주택에서조차 미분양이 발생하였다. 보금자리주택은 주변시세보다 낮은 가격으로 공급되기 때문에 가격경쟁력이 높고 따라서 미분양이 발생했다는것은 부동산 경기가 그만큼 좋지 않다는 것을 의미한다. 미분양이 발생할 경우 같은 단지 내에서도세대별로 계약결과가 다르게 나타나는데, 이는 거시경제 외에도 세대의 구조, 입지특성이 초기계약에영향을 준다는 것을 의미한다. 또한 부동산 경기침체기에는 당첨자들이 신중하게 계약에 임하기 때문에 거주지나 나이 같은 당첨자 특성이 초기계약에 영향을 주게 된다. 초기계약에 영향을 주는 요인에 대한 학술적 관심은 높지만 자료 확보가 쉽지 않은 관계로 연구가그다지 활성화되지 못하고 있다. 민영주택을 대상으로 세대별 특성이 초기계약에 영향을 주는 원인을실증적으로 분석한 연구는 있지만(이현석, 2004), 공공분양주택을 대상으로 한 연구는 찾아보기 어렵다. 본 연구에서는 2013년 하남시 위례신도시에서보금자리주택으로 공급된 E단지의 분양결과 자료를이용하여 구조, 입지, 청약특성을 중심으로 세대별초기계약에 영향을 미치는 요인을 분석하고자 한다. 종속변수가 계약과 미계약의 이진 값을 갖는 관계로 분석방법으로 이항 로지스틱 회귀모형을 이용한다.