상가건물임대차계약법상 권리금 확보를 위한 법적 쟁점의 연구

Abstract

권리금은 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 할 수 있다. 그러나 상가권리금에 대하여 제기되는 문제점은 우선적으로, 상가임대인과 임차인의 불평등 문제이다. 근본적으로 상가임대차계약은 계약자유의 원칙을 제한하거나 침해할 우려가 있다. 즉 임대인이 우월한 지위를 이용하여 일방적인 계약이 이루어질 수 있다 그리고 상가임대차 관계에 있어서는 임대인에게 유리한 내용으로 임대차계약이 체결될 가능성이 크다. 대부분의 임차인은 대체로 임차물을 기반으로 하여 생활을 영위하고 있기 때문에 임대인 보다는 열악한 지위에 놓이게 된다 더우기 임대인이 재건축을 핑계로 임대차 갱신거절권을 행사하므로써 임차인의 임대차 갱신이 거절당할 수도 있는 것이다. 그 밖에 권리금에 대하여 법적인 문제점으로는 첫째, 권리금은 임차상인간 주고 받아온 오랜 관행으로 이어져 오고 있으며 권리금의 종류와 금액이 다양하여 법적인 보호가 여럽다. 둘째, 일정기간 동안 임대차를 보장하였지만 보장기간 전에 임대차 또는 전대차가 종료하는 경우로서 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 경우가 있다. 셋째, 당초 보장된 임대차 기간 전에 임대차계약이 종료되거나 그로 인한 권리금을 회수하지 못하는 손해가 발생하여 당사자간의 분쟁이 자주 발생하고 있다 이에 따라 상가권리금 확보를 위한 법적 개선방안으로는 우선, 상가임대인과 상가임차인간의 평등성이 유지되어야 한다. 헌법상 계약의 자유와 재산권이 보장과 이에 따른 상가임대차법상 상가임차인을 보호하는 것은 원칙적으로 사적 자치를 존중하면서 시장경제질서의 확립을 위해 보충적인 규제와 조정의 입장에서도 중요하다 또한 임대차관계에서 상대적으로 불리한 지위에 놓인 상가임차인을 보호하고 상가임대차법상 상가임차인 보호와 다른 법익 간의 균형을 이루면서 권리금의 적정한 금액으로 정해질 것을 예측하여 임대차의 형평을 유지하는 것이 중요하다. 이와 더불어 상가권리금 분쟁에 대한 사전구제 방안이 제시되는 바 첫째, 권리금의 액수나 가치가 명확하지 않아 임대인과 임차인과 새로운 임차인간의 분쟁의 원인이 되고 있으므로 권리금에 대한 세부적인 원칙과 기준이 확립되어야 한다. 둘째, 권리금 산정 근거와 관련하여 권리·의무관계를 명확히 하기 위한 표준계약서 작성을 의무화하는 것이 바람직하다. 셋째, 상가건물임대차보호법상 임대인의 권리금 지급의 방해행위를 엄격히 금지해야 하고 손해배상도 완벽하게 이루어져야 한다 넷째, 권리금에 대한 분쟁에 대하여는 그 역기능이 많으므로 분쟁조정위원회를 설치하여 분쟁을 사전 조정하는 것이 바람직하다. 다섯째, 권리금 산정근거와 임차인에게 필요한 정보제공은 임차인의 사생활의 비밀이 침해될 수 있으므로 비공개나 생략하는 방안이 고려된다. 여섯째, 임차인으로서는 임대인을 상대로 권리금을 되돌려 받기 어려운 경우가 있으므로 권리금 확보를 위한 보증보험제도가 필요하다.