주거용 부동산 투자자심리를 활용한 공급정책의 지역별 효과에 관한 연구

Abstract

시장 참여자들이 합리적이고 시장이 항상 효율적이라면 비정상수익률은 존재할 수 없다. 시장은 항상효율적인 것은 아니며 이에 대한 근거로 비정상수익률이 빈번하게 나타나고 있다는 점을 들 수 있다. 이러한비정상수익이 발생하는 근거로 여러 요인이 있겠지만 그중 하나는 행동재무학적 접근이며, 본 연구에서는행동재무학적 연구 주제 중 투자자심리에 초점을 둔다. 여기서 비정상수익률을 어떻게 정의하는지와 어떻게측정하는지는 매우 중요한데, 본 연구는 비정상수익률을 측정하기 위해 JS Ratio를 활용했다. 전세가격은실거주자들의 수급(수요와 공급의 균형점)을 적합하게 나타내는 지표로 ‘사용가치’ 요인이라 할 수 있으며, 매매가격은 ‘사용가치＋투자가치’ 요인으로 볼 수 있다. 이러한 관점에서 JS Ratio가 낮았던 시기라는 것은투자가치가 높게 반영된 구간이였다는 것을 의미하며, 투자가치가 일반적인 수준보다 높으면 버블을 나타낸다고볼 수 있다. 주거용 부동산 투자자심리지수는 대용변수로 ‘건설BSI 지수’, ‘미분양 아파트 수’, ‘아파트 경매 매각율’, ‘아파트경매 매각가율’, ‘주택 수주 건수’, ‘주택 수주 금액’을 선정했다. 심리 대용변수를 거시경제 변수와 직교화 하여직교화된 심리대용 변수를 활용해 PCA 분석결과를 도출하고 주거용 부동산 투자자심리지수로 정의하였다. 연구결과, 첫째, 주거용 부동산 투자자심리가 변화할 때 공급확대정책과 JS Ratio의 복합적인 관계는 서울, 경기, 인천, 대전에서 양(＋)로 유의미함을 보였다. 둘째, 서울, 경기, 인천, 대전의 F-test β1+β3 계수값은 서울 0.017, 경기 0.024, 인천 0.022, 대전 0.033으로 서울보다 서울 주변 지역의 계수값이 더 높은 것을 확인할 수 있다. 이러한 결과는 투자자심리 수준에 따라 공급확대정책이 시장에 미치는 영향이 다르며, 서울보다는 서울에 인접한지역이 투자자심리에 민감하게 반응한다는 것을 시사한다. 그리고 이러한 결과는 투자자심리가 본 연구에서정의하는 ’투자가치(미래가치)‘ 부분을 잘 설명해야 한다는 가설을 뒷받침하는 결과이다.