전·월세선택 차별화가설에 기반한 소득이 점유형태선택에 미치는 영향 분석

Abstract

일반적으로 월세가구는 자산형성의 정도가 낮은 저소득층이 거주하는 점유형태로 인식된다. 주거사다리의 관점으로 가구의 주거선택에 대한 상당 부분의 설명이 가능하지만, 최근 활성화되는 고가의 월세 시장에 대한 이해는 제한적이다. 전월세전환율이 시장이자율보다 지속적으로 높은 상황에서 임차인의 합리적인 선택은 전세이다. 한편으로 자산 축적의 정도가 낮은데 차입에 제약이 있거나, 같은 보증금에서 보다 높은 수준의 주택에 점유하기를 원하는 임차인은 월세를 선호할 것이다. 임차인의 점유형태선택은 무차별하지 않으며, 소득이 점유형태 선택에 영향을 미침을 추정할 수 있다. 본 연구는 임차가구의 소득이 전·월세선택에 미치는 영향에 대해 분석하였다. 한국노동패널조사자료를 활용하여 3개시기 (2011년, 2014년, 2017년)의 횡단면분석을 통해서 분석한 결과, 가구의 월평균소득은 전시기에 월세선택에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 다른 조건이 동일 할 때 소득이 높으면 전세보다 월세를 선택할 확률이 높았다. 자산이 높을수록 전세를 선택하였고, 부채가 많을수록 월세를 선택하였다. 이를 통해 임차인의 점유형태 선택은 무차별하지 않으며, 전·월세선택 차별화가설이 임대차 시장에서 작동하고 있음을 증명하였다. 본 연구의 결과는 소득이 낮고 불안정한 주거 형태로 인식되는 월세가구에 대한 일반적인 상식과 배치된다. 같은 경제 수준에서 보다 높은 주거서비스를 원하는 임차인의 선호가 점유형태 선택에 영향을 미침을 발견하였으며, 월세에 대한 이해의 폭을 한 단계 넓혔다는데 연구의 의의를 가진다.

According to the Chonsei-Monthly rent choice differentiation hypothesis, the assets and income are major factors influencing the monthly rent choices. If someone with low assets has difficulty with loan approval or wants high housing services at the same deposit level, he or she will choose Monthly rent. The purpose of this studay was to analyze the effect of household income on the choice of Chonsei or Monthly rent. A cross-sectional analysis of three years (2011, 2014, 2017) was applied using the Korea Labor Panel Survey Data. As a result of empirical analysis, it was found that the household’s average monthly income had a positive effect on the Monthly rent choice in all three years. When other variables were controlled, the higher the average monthly income of a household, the higher the probability of choosing Monthly rent than Chonsei. The higher the household asset, the higher the probability of choosing Chonsei, and the more loans, the higher the probability of choosing Monthly rent. It was confirmed that the economic characteristics of households affect the choice of Chonsei or Monthly rent, and the Chonsei-Monthly rent choice differentiation hypothesis was confirmed to be working in the real estate sub market. The result that high-income households choose monthly rent is contrary to the common belief regarding monthly rental households that are perceived as low-income and unstable housing types. It was found that the preference of tenants wanting a higher housing service at the same economic level group affects the choice of Monthly rent, and it is meaningful in that it broadens the understanding of the choice of Monthly rent.