노후계획도시 재정비 정책 공표가 주변 아파트 매매가격에 미치는 영향: 성남시 주택 건축연한의 한계 효과를 중심으로

Abstract

본 연구는 다양한 부동산 정책 공표가 시점별로 아파트 매매가격에 미치는 파급효과를 실증하기 위하여 삼중차분법(DDD)과 로버스트 표준오차 기반의 헤도닉 가격모형(hedonic price model with robust standard error estimations)을 활용하였다. 첫째, 본 연구는 삼중차분법 활용을 위하여 건축연한 30년 이상의 노후주택과 정책 공표 전ㆍ후를 나타내는 시점변수, 분당신도시 내 공동주택 변수를 상호작용 모형에 반영하여 실제로 특별법 공표가 해당 정책 공표 시점의 전ㆍ후 주택가격에 차이가 발생하였는지 실증 분석하였다. 삼중차분법 분석결과 분당신도시의 노후주택은 선도지구 지정계획 발표 이후와 특별법 공표 이후 유의미한 가격 상승효과를 보인다. 또한, 헤도닉 가격모형 기반의 상호작용항을 통하여 각 정책 공표 시점별 주택가격 변화의 속도와 건축 연한 변화를 살펴본 결과, 윤석열 대통령 취임 이후, 선도지구 지정계획 발표 이후, 특별법 공표 이후에 건축연한의 변곡점까지 더욱 빠른 속도로 하락하고, 변곡점 이후 빠른 속도로 상승하는 결과를 보였다. 또한, 시장에서 반응하는 건축연한의 변곡점은 윤석열 대통령 당선 전 약 19.42년과 비교하여, 취임 이후에는 약 23.35년, 선도지구 지정계획 발표 이후에는 약 24.13년, 특별법 공표 이후에는 약 24.28년으로 변화한다는 것을 실증하였다. 본 연구 결과는 도시계획가 및 정책 입안자에게 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 등 재정비 정책 수립에 기초자료로 활용될 수 있다.

Interest in redevelopment and reconstruction has been increasing due to the legislation regarding the Special Act for the 1st New Town and commitments to expanding housing supply by accelerating reconstruction. While there has been a lot of discussion on the spillover effects of housing supply from the reconstruction of the 1st New Town on the real estate market, there has been little empirical research on the effects of policy announcements made prior to the implementation of reconstruction projects. Therefore, this study examines the impact of public announcements regarding the 1st New Town redevelopments on apartment prices in Seongnam City, Gyeonggi-do. Based on the Ministry of Land’s apartment transaction price data, which includes 7,492 units, we use a Difference-in-Difference-in-Differences (DDD) model to clarify the causal effects of public announcements and a hedonic price model with an interaction term between building age and announcement periods to account for the marginal effects of building age over time. The results of this study can be used as a basis for urban planners and policymakers to formulate policies on the maintenance and support of the 1st New Town.