생존분석을 활용한 주택정책이 주택 보유기간에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

본 연구는 양도소득세 및 종합부동산세 정책의 변화가 서울시 주택 보유기간에 미치는 영향에 관해 실증 분석하였다. 또한 투기과열지구, 조정대상지역과 같은 규제지역의 지정 및 해제 여부는 주택 보유자에게 부과되는 양도소득세 및 종합부동산세의 수준과 비과세 요건을 결정짓는 요인이므로 규제지역 내 주택의 매각위험을 함께 살펴보고자 하였다. 주요 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 양도소득세와 종합부동산세 정책은 주택 보유기간에 상반되는 영향을 미치며, 매각 시점 양도소득세 강화 정책이 시행되고 있을 경우 더 오랜 기간 주택을 보유하는 것으로 나타났다. 이는 거래비용의 증가에 따라 주택 보유자가 매각을 보류하는 선택으로 이어져 거래량의 급격한 감소로 주택가격이 상승하는 등 정책적 의도와는 다른 결과를 야기할 수 있음을 시사한다. 반면, 종합부동산세 강화 정책이 시행되면 주택을 보유함으로써 부과되는 세액의 증가로 매각확률이 상승하는 것으로 판단된다. 둘째, 투기과열지구, 조정대상지역 규제지역 내 위치한 주택의 경우 매각확률이 큰 폭으로 감소하는 것으로 분석되었다. 양도소득세 정책이 종합부동산세 정책에 비해 정책적 효과가 더 크고 명확하게 드러나는 결과는 두 정책의 수준과 강도에 따라 정책적 의도와는 달리 주택시장의 불균형을 초래할 수 있다는 점을 시사한다. 따라서 정책 수립 이전에 명확한 목적을 가지고 정책적 함의가 이루어져야 한다.

This study aimed to empirically analyze the effect of changes in policies of the capital gains tax and the comprehensive real estate tax on the period of home ownership for apartments in Seoul. The designation and cancellation of regulated areas could be a factor that determines the level of the capital gains tax and the comprehensive real estate tax imposed on homeowners and non-taxation requirements. Therefore, this study examined risks of selling housing in the regulated areas. The main analyses are as follows. First, the two tax policies had a contrary effect on the period of home ownership and they were likely to hold houses for a longer period of time if the capital gains tax was strengthened at the time of sale. The result suggested that an increase in transaction costs may lead to a choice for homeowners to hold off selling, which may have different effects from policy intentions such as a sharp decrease in transactions and a surge of housing prices. On the other hand, when the comprehensive real estate tax is strengthened, the probability of sale could rise due to an increase in the tax amount imposed by owning a house. Second, in the case of houses located in regulated or overheated speculation areas, the probability of sale decreased significantly. The capital gains tax had a greater and clearer effect than the comprehensive real estate tax, which means that the intensity of the two policies could lead to an imbalance in the housing market. In the end, policy implications should be made with clear purposes before their establishment.