처분권한이 없는 임대인이 임대주택의 권리를 취득한 경우의 처분행위 효력- 대법원 2019.3.28. 선고 2018다44879,44886 판결 -

Abstract

우리 민법은 처분권한부여, 처분권한의 추후 보완(추완)에 관하여 규정을 하지 않아 법률의 흠결이 존재한다. 무권리자가 처분행위를 한 후에 목적물의 권리를 취득한 경우, 원칙적으로 물권변동의 효과로서 흠결된 처분권한이 추완되고, 따라서 상대방은 다른 추가적인 법률행위 없이 그 시점부터 적법하게 권리를 취득한다고 해석하여야 할 것이다. 대상판결은 주택임대차보호법 제3조 1항이 적용되는 임대차에는 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 한다. 따라서 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우, 임대권한은 수탁자에게 있으며, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 그 주택을 임차인에게 인도하고 임차인이 전입신고를 마친 때에는 위탁자가 신탁재산의 귀속을 원인으로 소유권이전등기를 마친 즉시 임차인은 대항력을 취득한다고 하여, 처분권한의 추완을 인정하고 있다. 대상판결은 추완의 법리에 따라 처분권한이 없는 임대인이 주택의 소유권을 취득하면, 주택임대차보호법 제3조 1항의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인이 소유권을 취득한 즉시 대항력을 취득한다고 명확히 밝혔다는 점에서 의미가 있지만, 임대인에게 처분권한이 없다는 이유로 임차인의 우선변제권을 부정한 대법원 2014.2.27. 선고 2012다93794 판결을 폐지하지 않았다는 점이 아쉽다. 입법적으로는 독일민법 제185조와 같은 규정을 신설하는 것이 바람직하다고 할 것이다.