도시특성이 아파트 전세가율에 미치는 영향 분석: 수도권을 중심으로

Abstract

전세는 주택가격의 일부를 보증금으로 맡기고 남의 집을 빌려 거주한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형으로, 월세를 내지 않는 점에서 월세와 차별화되는 임대차 계약방식으로, 전세는 주택임대차의 한 종류로서 주택전세시장은 주택임대차시장에서 하나의 하위시장을 이루었다. 주택매매가격 대비 전세가격의 비율을 나타내는 전세가율은 전세가격과 매매가격이라는 두개의 상이한 가격에 대한 관찰을 가능하게 한다. 전세가율의 상승은 매매가격의 상승이 전세가격 상승보다 낮음을 의미하거나 향후 주택매매가격이 상승할 것임을 예고하는 것으로 받아들일 수 있다. 본 연구에서는 전국주택가격 동향 자료를 활용하여 수도권 72개 시·군·구를 대상으로 아파트 전세가율을 종속변수, 시,군,구별 도시특성요소를 독립변수로 하는 회귀분석을 통해 전세가율에 영향을 미치는 도시의 특성을 도출하고자 하였다. 그 결과, 수도권 전체로는 아파트 전세가율에 양의 영향을 미치는 주요한 변수로 25km권역 인구 천인당 2차산업 종사자수, 25km권역 1인가구비율, 시가화용도지역 대비 택지개발준공면적비율은 양의 영향을 주어 투자수요보다 주거수요에 더 많은 영향을 주며, 서울거리, 전세 아파트가구 비율은 전세가율에 음의 양향을 주어 주거수요보다 투자수요에 더 많은 영향을 주는 것을 알 수 있었다. 이는 아파트 전세가율에 영향을 미치는 변수가 지역별·시기별로 다르며 동일한 변수라도 지역별·시기별로 매매가격 또는 전세 가격에 다르게 영향을 미쳐 향후 주택정책은 반드시 도시특성을 반영하여야 한다는 것을 시사한다. 그렇지만, 본 연구는 아파트의 가격이 다양하게 분화하는데 이를 반영하지 못하고 도시전체의 특성만 반영하였을 뿐만 아니라 주택시장에서 규모별 하위시장이 존재하는데 이를 고려하지 못한 한계도 지니고 있다.

The house lease price rate, which represents the ratio of lease price compared to housing sales price, is a good indicator to look at the future housing market outlook through observing two different prices: the lease price and the sales price. In this study, the regression analysis is conducted to the metropolitan area using the lease rate of the apartment market which is a sub-market of the housing market. The purpose of this study is to identify urban characteristics that affect the lease rate of each region and season and to use them as basic data for housing policies that consider urban characteristics. In this study, it was found that the lease rate is different according urban characteristics. The result of this study shows the need to adjust the supply according to region by reflecting urban characteristics in the future housing policy. In order to maintain a balance between the sales price and the lease price, it is necessary to provide both self-sufficiency based expansion and housing supply in consideration of urban characteristics.