개발제한구역 조정에 따른 존치지역 지가 변화에 관한 연구 - 하남시를 대상으로 -

Abstract

토지에 대한 경제적 가치의 평가는 당해 토지의 활용여부에 따라 민감하게 반응한다. 강력한 토지이용규제가 적용되는 지역의 경우 토지활용에 대한 기대심리는 위축되며 토지가격 변화는 미미할 것이다. 반면에, 규제가 약할수록 토지활용범위가 넓고 기대심리 또한 상승할 것이다. 기대심리의 상승은 개발압력을 가중시키며 토지가격 상승으로 반영된다. 특히, 강력한 토지이용규제가 적용되던 지역에 규제가 완화되거나 소멸될 경우 토지 활용에 대한 기대심리는 상승하며 토지이용의 변화를 수반한다. 그러나 적정한 관리수단이 미흡할 경우 심각한 난개발을 초래할 수 있다. 우리나라 개발제한구역제도는 1998년 ‘개발제한구역 제도개선방안’이 발표되기 이전에는 매우 강력한 토지이용규제 수단 중 하나였다. 제도개선방안이 발표된 이후 광역도시계획을 통한 개발제한구역의 대규모 해제 및 조정이 진행되었다. 공익을 목적으로 국가 또는 공공기관이 광역도시계획을 통하여 개발제한구역 내에 연담화 개발 또는 비지적 개발을 진행하고 있는 것이다. 비록, 개발제한구역이 토지 활용측면에서 매우 경직된 용도구역에 해당된다고는 하나 이러한 대규모 개발에 따른 존치지역의 토지이용에 대한 기대심리나 토지가치의 변화 또한 경직적일지는 연구의 필요성이 있다. 이에 본 연구는 광역도시계획에 의한 개발제한구역 조정이 존치지역 토지가격에 미친 영향을 분석하는데 목적이 있다.

This study aimed to analyze the effects that the adjustment of the area of development restriction area have affected the land price of the immediate area in Hanam-city which is almost consisted of development restriction area except a little bit of area. The time range of analysis is between 1990 and 2010 when the adjustment of development restriction area were taken place, and the spatial range of analysis is the total area of Hanam-city and had analyzed the area divided in two area, north and south. The results of this study were as followed. First, the land price of development restriction area when the adjustment of land use was not occurred was affected by the access to Seoul, and the adjustment of land use was the major effect to the land price when the adjustment of land use was proceeding, and had finished. Second, the effects of land price when the the adjustment of land use was begun had affected the land price of immediate area, this effect had spread to broader areas. The adjustment of land use according to a large scale development make a development pressure high in immediate areas and the effect of designation of development restriction area diminished. That is why we have to make a new policy to protect the land ownership by boosting the environmental values.