임대형 민간투자사업(BTL)에 대한 과세상 문제점과 개선방안

Abstract

최근 국가, 지방자치단체 및 대학 등이 건축물의 개발사업을 추진함에 있어서 자금부담을 미래로 이연하는 방식으로서 널리 사용되고 있는 것은 임대형 민간투자사업(BTL) 방식이다. BTL 방식이라 함은 사업자가 자금을 조달하여 건축물을 국가 등이 소유하는 토지에 건설한 후 이를 토지소유자에 이전하되 해당 사업자는 일정기간 동안 동 건축물을 토지소유자에 임대하고 임대료를 받기로 하는 개발방식을 말한다. 본 논문에서는 BTL 방식의 개발에 대한 현행 세법상의 과세제도를 살펴보고 문제점을 분석한 후 이를 기초로 개선방안을 제시하였다. 우선 BTL 방식에 의한 개발의 과세상 문제점을 요약하면 다음과 같다. 첫째, BTL 방식에 의한 개발의 경제적 실질은 외부금융에 의한 건축물의 취득이라고 할 수 있는데 사업자가 건축물을 토지소유자에 기부채납할 때 이를 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 과세되고, 건축물 완공 후 토지소유자가 사업자에게 임대료를 지급할 때 용역의 공급으로 보아 부가가치세가 과세되는데 임대료의 실질이 건축물의 취득대가라는 측면에서 보면 중복과세에 해당한다고 하겠다. 둘째, 장기할부방식 및 금융리스거래는 BTL 방식에 의한 개발과 유사한 경제적 실질을 가지고 있는데 부가가치세 부담이 BTL 방식에 의할 경우 더 크기 때문에 과세형평과 조세의 중립성을 해치는 문제가 있다. 셋째, BTL 방식의 개발에 대한 무거운 부가가치세 부담을 회피하기 위하여 유동화전문회사를 통한 장기연불방식의 이용이 확산될 여지가 있으며 궁극적으로 BTL 방식의 무거운 조세부담에도 불구하고 국가의 조세수입에는 도움이 되지 않을 것으로 예상된다. 넷째, 국립대학의 경우 BTL 방식에 의하여 개발하는 경우 국가에 대한 공급에 해당되어 부가가치세 영세율이 적용되는 데 비하여 사립대학에는 적용되지 않음으로 인하여 대학 간 경쟁이 제한되는 요소로 작용한다. 위와 같은 문제점을 개선하기 위하여는 BTL 방식에 의한 개발에 있어서 일련의 거래를 건축물의 장기할부취득으로 보아 부가가치세가 중복하여 과세되지 않도록 할 필요가 있다.

A property development using BTL(Build-Transfer-Lease) mechanism means a series of transactions which contain (ⅰ) a property building by a construction company on lands owned by unrelated party, (ⅱ) a transfer of property by the construction company to the land owner and a transfer of right to use or operate by the land owner to the construction company, and (ⅲ) a lease of the property by the construction company to the land owner who promises to pay rents after the transfer. This article reviews the tax issues arising with relation to property develop- ment using BTL mechanism under service concession arrangements and analyzes following problems. First, the economic substance of a development by BTL would be asset acquisition of land owner by long term installment basis. However the BTL transactions are taxed partly in accordance with legal forms rather than economic reality. Second, installment sales and financial leases are similar to BTL transaction in economic substance. However value added taxes for the BTL transactions are levied twice at both the transfer and the payments. Third, there could be attempts to avoid the above mentioned double taxation by planning installment sales with financing through asset backed securi- tizations. Fourth, competitions among universities are limited since the transfer to private universities are subject to value added taxes, but zero rate taxation applies to the transfer to public universities. For the remedy to the problems, the value added tax should not be levied on the transfer to land owners under BTL transactions and the zero rate taxation to governments should be abolished.