상태공간모형을 활용한 우리나라 지역별 아파트가격 버블 추정에 관한 연구

Abstract

최근 우리나라에서 아파트 가격에서 버블의 존재와 규모에 대한 관심은 높아지고 있다. 가격이 급등할 때와 하락할 때 논쟁은 버블이 생성 또는 붕괴된 것으로 주장들이 제기되지만 많은 경우 이를 객관적으로 입증하지 못하는 경우가 많았다. 일부 학자들에 의해 버블의 규모가 제시되었지만 시기와 방법에 따라 버블의 존재유무에 대해서도 일치되지 않을 뿐 아니라 규모에 대해서도 차이가 있었다. 본 논문에서는 우리나라 아파트 가격의 변화가 아파트의 시장기초가치가 변화한 것에 의한 것인지, 아니면 그동안 아파트 가격에 형성되어 있던 합리적 버블의 변화에 의한 것인지를 지역별로 비교하여 분석하였다. 2002년 1월부터 2010년 10월까지 서울 강남과 강북, 6대 광역시별로 아파트가격 버블규모를 상태공간모형과 칼만 필터를 이용하여 추정한 결과 평균적으로 수도권 지역인 서울 강남과 강북, 인천은 20% 이상, 비수도권 지역은 광주를 제외한 4개 광역시가 15%의 내외의 합리적 버블이 존재하는 것으로 분석되었다. 지역별로 아파트가격에 형성되어 있는 버블의 크기와 변화를 파악하는 것은 버블의 지나친 확산을 차단하고 부동산 시장에 대한 객관적이고 정확한 진단을 통한 정책수단 수립과 정책효과에 대한 사후적 평가에 필요한 기초자료를 제공할 수 있다.

The apartment price bubble has been widely discussed in real estate literatures, especially in recent years in Korea. Most previous studies have used various approaches to define and examine the apartment price bubble. However, few studies have compared the bubble across cities. We investigate the existence of an apartment price bubble from January, 2002 to October, 2012 for the district south of the Han River, the district north of the Han River and six metropolitan cities (Busan, Daegu, Incheon, Kwangju, Daejeon, Ulsan) in Korea. We use rent to calculate a market fundamental value of apartment and estimate eight state-space models of apartment price bubble by using the Kalman filter and EM algorithm. The empirical finding is that apartment price bubbles are as large as 20% of the apartment price in two districts of the Han River and Incheon and as smaller as 15% of the apartment price in other metropolitan areas except Kwangju.