장기전세주택(SHift) 거주자 소비효율성 분석에 대한 연구

Abstract

본 연구는 공공임대주택의 여러 유형 중 장기전세주택의 효율성을 분석하고자 한다. 공공임대주택 공급의 효율성은 크게 생산측면과 소비 측면으로 나눌 수 있다. 그러나 생산 측면의 효율성은 공공임대주택 공급자의 비용에 대한 충분한 정보가 있어야 추정이 가능한데 이는 현실적으로 어렵다(정의철, 2006). 반면 소비측면의 효율성은 시장임대료와 입주자가 실제로 지불하는 임대료와의 차이를 비용으로 측정하고, 입주자의 편익은 힉스(Hicks) 의 대등변화를 이용하여 측정한 뒤 비용편익비를 산출함으로써추정할 수 있다. 따라서 본 연구는 다음과 같은 목적으로 장기전세주택의 소비 효율성을 분석하고자 한다. 첫째, 장기전세주택 입주자가 공공임대주택에 입주함으로써얻는 편익과 정부가 공공임대주택을 공급하면서 묵시적으로 지원하는 금액을 비교함으로써 장기전세주택 입주자의 소득이 얼마나 보전되었는지 파악하고자 한다. 입주자의 편익은 힉스의 대등변화를 통해 추정하는데 본 연구에서는 스톤-기어리(Stone- Geary)함수를 기본함수로 설정하고, 공공임대주택의 규모 제한을 추가하여 스톤-기어리 함수의 단점을 보완하고자 했다. 또한, 정부가 묵시적으로 지원하는 금액은 공공임대주택과 동일한 주거서비스를 제공하는 수도권의 민간임대주택의 임대료를 특성가격모형을 통해 추정하고, 추정된 계수에 공공임대주택 자료를 적용함으로써 도출하였다. 둘째, 장기전세주택의 소비 효율성을 계산함으로써 지방에 비해 상대적으로 입주자 선호도가 높은 서울시에서 희소자원의 배분, 즉 공공임대주택 공적 자금이 효율성 있게 집행되고 있는지살펴보고 이에 대한 정책적 함의를 제공하고자 한다. 이를 위해서울주택도시공사에서 제공하는 ‘2016 공공임대주택 입주자 조사’를 바탕으로 분석을 진행하였다. 해당 조사는 가구의 일반특성뿐만 아니라 주거, 복지, 경제, 보건 측면까지 조사된다는 장점이있으며 서울시에 거주하는 공공임대주택 입주자들의 주거복지향상을 목표로 하고 있어 서울주택도시공사, 한국토지주택공사, 주택관리공단에서 관리하고 있는 서울 임대 가구를 모집단으로하기 때문에 본 연구에 가장 현실적인 자료로 사용될 수 있다고판단하였다. 셋째, 공공임대주택 입주자가 얻게 되는 편익, 즉 공공임대주택 입주자가 정부의 임대료 지원이 없을 때 기존의 예산제약조건하에 동일한 효용을 얻기 위해 추가적으로 필요한 소득을 추정한뒤 지역 및 소득을 구분하고 가구 소득, 가구원 수, 가구주 나이등과 같은 입주자의 특성을 반영하여 분석함으로써 입주자의 편익이 가구 특성에 따라 어떻게 달라지는지 파악하고자 한다. 또한, 다른 지역에 비해 주택 가격이 높게 형성되어 있는 강남구·서초구·송파구를 구분하여 지역더미 변수를 추가해줌으로써 지역에 따른 편익 배분의 형평성을 알아보고자 한다.

This study analyze the consumption efficiency of long-term rental housing (SHift) provided by Seoul Housing and Communities Corporation (SH). For this purpose, the implicit rent subsidy from the government, which is expressed as the difference between the estimates SHift rent per unit and the rent actually paid, is set as the expense in our model. And we estimated the value of the benefits from the increase in the utility from living in SHift by using Hicks’s equivalent variation analysis for the benefit-cost analysis. In addition, we conduct a regression to examine how the benefits of SHift are affected by income and household characteristics. Finally, we find the estimated consumption efficiency of SHift is 0.87 on average.