주상복합아파트 단지의 구조 및 입지특성이 주택 거래량에 미치는 영향

Abstract

본 연구의 목적은 주상복합아파트 단지의 구조 및 입지특성이 주택 거래량에 미치는 영향을 분석하는 것이다. 서울지역 주상복합아파트 단지를 대상으로 2006년부터 2010년까지의 거래량 자료를 구축한 후 가산자료 분석에 이용되는 포아송 회귀모형과 음이항 회귀모형을 적용하였다. 분석결과 과산포가 확인되어 음이항모형이 포아송모형보다 더 적합한 것으로 나타났다. 음이항모형의 분석결과를 중심으로 변수들의 영향을 보면, 단지의 규모와 관련된 총 세대수, 최고층수가 거래량에 정(+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 단지의 중소형세대수와 관련된 85㎡이하 세대 비율, 주상복합아파트의 브랜드이미지를 반영하는 시공사 변수도 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 승인년도가 최근일수록 거래량이 적으며 동남권 단지와 비교하여 도심권과 동북권은 거래량이 적은 반면 서북권은 더 많은 것으로 나타났다. 난방변수의 경우 개별난방과 비교하여 지역난방, 중앙난방 단지의 거래량이 더 적은 것으로 나타났다. 주택가격 결정요인과의 비교를 위해 제곱미터당 실거래가를 종속변수로 하는 헤도닉모형을 구축한 결과, 주상복합아파트의 총 세대수와 최고층수, 도심권, 동북권 변수는 거래량과 가격에 모두 같은 방향의 영향을 주는 것으로 나타난 반면 건물구조, 85㎡ 이하 세대 비율, 승인년도, 서북권 입지 변수는 거래량과 가격에 반대 방향의 영향을 주는 것으로 나타났다. 2006년을 기준연도로 하는 거래량지수와 가격지수를 구축한 후 추세를 분석한 결과, 거래량지수는 2006년부터 2008년까지 침체상태에 있다가 2009년 잠시 회복 후 2010년에 다시 급락한 것으로 나타났다. 반면 가격지수는 2006년부터 2010년까지 지속적으로 상승한 것으로 나타났다.