아파트 분양성 평가지표 개발에 관한 연구 - 수도권과 5대 광역시를 중심으로 -

Abstract

최근 우리나라의 주택시장은 과거 공급자가 주도하던 주택시장이 소비자가 주도하는 시장으로 변화하고 있다. 주택을 공급하기만 하면 분양을 걱정할 필요가 없었던 과거 호황기의 주택 시장과는 상당한 차이를 보이고 있는 것이다. 그럼에도 불구하고 주택시장의 변화를 제대로 파악하지 못하고 아파트분양에 어려움을 겪고 있는 지역에 뒤늦게 공급되는 경우가 많다. 공급된 아파트의 미분양으로 인한 위험은 1차적으로 건설업체가 가져가게 되는데 건설업체가 감당할 수 없는 때에는 금융권이 위험을 부담하기도 한다. 실제로 2008년 국제금융위기 충격 이후 우리나라 주택시장은 시공능력 100위 건설사 중 12개사가 법정관리에 들어갔고, PF부실이 도화선이 되어 퇴출된 저축은행이 20개를 넘어서는 등 주택시장은 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다. 주식시장에는 시장전체를 반영하는 대표지수가 있고 업종별 특성을 반영하는 섹터지수가 있으며 기존 재고 주택시장에서는 주택가격지수가 있다. 하지만 분양시장의 상황을 기존 아파트 가격지수 하나만으로 설명하기에는 어려움이 있다. 특히 아파트 개발사업에는 시공사의 마케팅부서, 수주부서, 분양대행사, 시행사 등 다양한 이해관계자들이 공존하고 더욱이 주택시장 상황을 파악하는데 중요하게 생각하는 요인이 제각각이다. 그러므로 아파트 개발 사업의 실패를 줄이기 위해서는 어떤 요인이 아파트 분양에 영향을 미치는지와 그 영향의 정도에 대한 기준이 필요하다. 이러한 배경 하에서 본 연구는 신규 아파트 분양 관점에서 주택시장의 변화를 재구성하여 지역별‧시기별 미분양의 위험 요인을 계량적으로 측정한 분양성을 평가할 수 있는 통합지표를 제시하고자 한다. 이 지표를 활용한 건설업체가 분양사업을 성공적으로 수행함으로써 주택시장을 활성화시킬 수 있는 방법에 조금이나마 기여하는 데에 연구의 목적이 있다.