연속된 경매에서 임차인의 대항력과 우선변제권

Abstract

주택임대차보호법 제3조의5, 상가건물임대차보호법 제8조에 의하면 임차주택이나 임차건물에 대하여 경매가 실시된 경우에는 그 임차주택이나 임차건물이매각되면 주택임차권 또는 상가임차권이 소멸하고, 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 주택 또는 상가의 임차권은 그러하지 아니하다고 규정하고 있다. 이에 대하여 판례는 종래부터 현재까지 대항력과 우선변제권의 병존을 인정하면서도, 양자를 겸유한 임차인이 제1경매에서 우선변제권을 행사하여보증금을 전액 반환받지 못하더라도 그 우선변제권은 소멸하고, 다만 새로운 매수인(경락인)에 대하여 임대차관계의 존속만을 주장할 수 있다고 보고 있다. 그러나 이러한 판례는 보증금 전액을 변제받지 못한 대항력 있는 임차권은 잔액을 변제받을 때까지 존속한다고 보아 임차인의 보증금회수권에 대한 보호를강화하기 위한 취지에 역행하는 것이다. 현재 대한민국은 2012년 한해 동안 서울, 경기, 인천에서 경매가 개시된 주택 가운데, 세입자 10명 중 4명은 보증금을온전히 돌려받지 못하는 것으로 나타났을 정도로 심각한 사회문제에 직면하고있는 상황이다. 이에 위와 같은 판례의 태도변화를 촉구하고, 임대차보호법의 사회법적 성격,입법취지 등을 감안하여 입법정책적으로 대항력과 우선변제권을 겸비한 임차인이 제1경매에서 우선변제권을 행사하였으나 보증금을 전액 반환받지 못한 경우에도 제2경매에서 여전히 우선변제권을 행사할 수 있도록 주택임대차보호법 제3조의5, 상가건물임대차보호법 제8조를 개정할 것을 제안한다. 이를 통하여 사회적 ․경제적으로 열악한 지위에 있는 임차인보호를 도모할 수 있기를 기대한다.