도시정비사업에서 세입자 손실보상 실태분석과 제도개선 방안

Abstract

최근 서울시의 도시정책 패러다임은 신도시 건설 및 신시가지 개발 등의 양적 성장위주의 개발에서 기존 도시공간의 재생으로 전환되어 도시정비사업의 시행이 도시환경 개선, 도시기능의 회복 등 다양한 순기능적인 역할을 한 반면, 도시정비사업에 따른 개발이익 배분의 형평성, 서민주거안정 악화, 세입자를 배제한 사업시행 및 손실보상 문제에 따른 갈등 발생 등과 같은 역기능적인 문제가 나타나고 있다. 특히 세입자 손실보상 문제는 지난 2009년 1월에 발생한 용산참사로 인하여 도시정비사업의 주요 쟁점으로 대두되었고, 휴업보상금 확대, 분쟁조정기구 설치 등 정부와 정치권에서 다양한 개선책을 마련하였으나 세입자 손실보상을 위한 실질적인 대안이 되지 못하였다. 특히 권리금의 경우 법적으로 손실보상대상으로 인정될 수 없어, 도시정비사업 등 개발사업에서 상가세입자 권리금의 실질적인 보상방안은 미비한 실정이다. 이에 따라 본 연구에서는 용산구 국제빌딩 4구역 도시환경정비사업을 사례로 갈등이 발생한 원인을 규명하고 개발이익 및 손실보상액을 추정･비교하여 사업의 추진과정에서 상대적으로 소외되고 있는 상가세입자의 정당한 손실보상을 위한 제도개선방안을 도출하였다. 사례지역의 개발이익과 손실보상액을 추정하여 비교한 결과, 세입자 손실보상액은 개발이익의 약 10% 수준으로 분석되어 이는 도시환경의 개선이라는 공익적 목적의 정비사업의 개발이익이 일부에게만 편중되어 분배되는 개발이익 배분의 문제와 사회적 형평성 차원에서 문제가 있는 것으로 나타났다. 향후 공익사업을 목적으로 한 도시정비사업에서 권리금은 손실보상대상으로 인정되어야 할 것이며, 보다 현실적인 대안으로는 첫째, 영업기간에 따른 권리금 차등지급, 둘째, 우선입주권 부여 등 상가세입자 이주대책 마련, 셋째, 용적률 인센티브제도 활용, 넷째, 사업추진과정에 세입자 참여 허용 등이 요구된다.