도시재개발 사업의 발전 방안에 관한 연구 - 성남시 도시재개발 사업의 발전 방안을 중심으로 -

Abstract

성남시 도시재개발 사업은 성남 구시가지에 대한 재개발 사업으로서 2006년부터 1단계, 2단계, 3단계로 실시할 예정이었다. 그런데, 성남시 1단계 사업이 진행되고, 2단계 사업이 진행되던 중 2010년 토지주택공사의 사업 중단이 발표되어 재개발 사업이 답보상태에 놓여있다. 그 내용은 최근 부동산 침체가 장기화돼 분양가의 기준이 되는 인근 거래시세가 건설원가보다 낮아 분양대금이 사업비를 충당할 수 없게 되는 등 성남시 도시재개발 사업에 대한 제도적인 문제와 운영상의 문제점이 가중되고 있는 실정이다. 따라서, 성남시 도시재개발 제도의 합리성 도모와 사업의 일관성, 비용의 절감 등 효율적인 도시재개발 사업을 위한 도시재개발 사업에 대한 문제점 제거와 그 개선방안이 요구되고 있다. 첫째, 주민들의 적극적인 참여가 요청된다. 도시재정비사업에 있어서 공공기관은 계획수립시부터 사업 종료시까지 최대한 주민의 참여를 보장할 수 있도록 동기를 부여하고 정보를 제공하며, 공공기관과 주민간 상호 긴밀한 교류가 요구된다. 둘째, 임대주택에 대한 적정한 임대료가 책정되어야 한다. 순환정비방식에 의한 이주단지의 경우, 주민들의 주거수준에 맞는 임대료의 책정이 필요하다. 즉, 영세한 주민들의 주거안정을 기하고 재정착률을 높이기 위해서는 임대료 수준을 현실에 맞게 조정해야 한다. 셋째, 세입자 보호이다. 세입자의 재정착율을 높이기 위해서 공공기관이 재개발의 주체가 되어 용적률 인센티브를 부여하고, 임대주택을 의무적으로 확대․공급하며, 입주 부담금을 월 단위로 상환하여 입주부담을 줄이는 방법이 고려된다. 그리고 부적격세입자에게도 순환주택 입주를 허용해야 하며, 세입자나 상가세입자에 대하여도 충분한 보상이 이루어지도록 해야 한다. 넷째, 공적 기능의 확대이다. 공공기관으로서 공공개발에 주도적인 역할을 하기 위해서는 우선 충분한 자금운영 및 확보가 중요하다. 충분한 재정자금의 지원, 공공기금의 지원, 세제혜택 등 정부의 지원은 필수적이라 하겠다. 다섯째, 주민의 개발 부담을 줄이도록 한다. 현재, 그동안 부동산 침체와 LH의 재정여건상 주민 부담률이 올라가 성남시 내에서만 200억 정도가 소요되는 주민부담이 예상되고 있다. 따라서 주택재정비 기금을 마련하여 주민부담을 완화시키는 것이 급선무다. 즉, 주민 부담을 경감시키고 재개발 촉진을 위한 구체적인 방안으로 주민 기존의 재산평가 방법에서 주민에게 유리한 평가방식도 고려된다. 여섯째, 합동재개발 추진이다. 현재, 부동산 경기침체와 LH공사의 재정난에 대한 타개책으로 민자유치에 의한 민․공합동재개발방식의 사업촉진대책안이 요구된다. 즉, LH는 사업시행자로서의 입지를 유지하되, 민간시공사가 설계․시공 일괄도급 방식으로 사업을 수주해 자금조달 및 책임준공․책임분양을 전제조건으로 실질적인 사업의 추진주체로 참여함으로써 LH는 재정투입의 부담에서 벗어나 사업 공공성 확보에 주력하고 민간은 포괄적․창의적인 자율성을 보장하는 것이다. 결국, 성남시의 도시개발 사업이 지연되고 있는 이유는 재개발을 둘러 싼 권리관계가 복잡하게 얽혀 있고, 막대한 비용을 조달하기 어려운 점이다. 공공주도의 방식만으로는 침체상태에 있는 성남시 재개발을 촉진시킬 수가 없다. 따라서 재개발을 둘러싼 복잡한 권리관계를 조정하고 사업을 촉진하기 위해서는 공공과 민간의 적극적인 참여를 통한 공공성 확보가 절실하게 필요하다.