전월세 유형별 거래량 결정요인 분석

Abstract

이 연구에서는 서울시 행정동별 전월세 유형(월세, 준월세, 준전세, 전세)별 1만세대당 거래량에 OLS 회귀모형과 공간래그모형(SLM), 공간오차모형(SEM)을 적용하여 인구, 주택, 경제, 사회, 지역특성의 영향을 분석하였다. 공간자기상관을 고려하는 모형인 SEM의 적합도가 가장 높게 나타나 이를 중심으로 해석하면 다음과 같다. 첫째, 월세 시장과 준월세 시장은 유사한 구조를 갖는 시장이다. 월세와 준월세의 경우 1인세대수가 많을수록 외국인비율이 높을수록 거래량이 증가하는 반면 노인인구비율이 높을수록, 주택수가 많을수록, 종사자비율이 높을수록 거래량이 감소한다. 둘째, 준전세와 전세 시장은 유사한 구조를 갖는 시장이다. 준전세와 전세의 경우 1인세대수와 사업체수가 많고 노인인구비율이 높은 지역에서 거래량이 감소하며, 아파트비율이 높은 지역에서는 거래량이 증가한다. 또한, 아파트매매가와 지역더미 변수가 유의하게 나타나 부유한 지역일수록 준전세와 전세 거래량이 많다는 것을 알 수 있다. 셋째, 준월세와 준전세는 월세를 지불한다는 점에서 공통점을 갖지만 거래량 결정요인을 통해 차별화된 시장임을 알 수 있다. 준월세와 준전세 거래량 모두 노인인구비율과 사업체수에 의해 부의 영향을 받으며 아파트비율에 의해 정의 영향을 받는다. 그러나, 준월세는 1인세대수가 많을수록 거래량이 많은 반면 준전세는 오히려 거래량이 감소한다. 또한, 준월세 거래량은 아파트매매가에 영향을 받지 않지만 준전세 거래량은 정의 영향을 받는다. 이 같은 결과는 월세와 준월세는 월세를 고리로, 준전세와 전세는 전세를 고리로 형성된 시장이라는 것을 알려준다. 이 연구의 의의는 전월세 유형별 거래량 결정요인 분석을 통해 전월세 시장의 구조적 특성을 인식할 수 있었다는 점에 있다.