주택가격 결정에 미치는 주요 요인에 관한 연구

Abstract

현실적으로 우리 사회에서 주택 가격의 안정화는 매우 중요하다. 특히 정부에서의 주택가격 안정화 정책은 매우 중요하다. 무엇보다도 주택가격의 안정화를 위해서는 다음과 같은 사안들이 중요하다. 첫째, 그 동안 우리나라 주택정책의 성격은 규제의 강화와 완화의 반복 정책이었다고 할 수 있다. 즉 우리나라의 주택정책은 크게 주택가격의 안정을 위한 투기억제와 경기 부양책으로 일관하였다. 그럼에도 불구하고 수도권 지역과 지방의 주택가격의 양극화와 주택시장의 침체 현상과 다주택자의 양산으로 인한 무주택자의 갈등 등 부작용이 발생하였다. 그러므로 정부에서는 정책의 일관성으로 주택시장에 적합환 규제의 적절성이 유지되어야 한다. 즉 수도권과 지역간의 격차해소, 다주택자를 위한 규제와 무주택자를 위한 공급정책 등이 선행되어야 할 것이다. 둘째, 이미 우리나라는 주택보급률이 100%를 넘은 시점에서 실제 자가보유율은 그 절반정도 밖에 이르지 못하고 있는 실정이다. 그 이유는 다주택자의 양산과 저출산 고령화사회 현상, 빈부의 격차 심화 등으로 인한 수급불균형으로 인한 자가주택 부족이 발생하였다. 그러므로 향후 주택의 유효수요를 충족하기 위해서는 적절한 주택의 공급이 유지되어야 할 것이다. 무엇보다도 과잉공급된 부분을 규제하는 방안이 고려된다. 주택수요 억제를 위해서 다주택자에 대한 규제강화, 과잉공급된 수도권 규제강화, 투기 규제강화, 수요충족을 위한 재건축ㆍ재개발 억제, 수요를 위한 주택재고, 주택비축 등이 고려된다. 셋째, 주택의 공급도 수요에 따라 적정하게 공급되어야 한다. 공급문제는 주로 정밀한 주택현황 분석이나 장기적인 주택의 수요 측정이 안되거나 공급 규모의 추정이 부실한 경우와 과잉공급으로 인한 미분양사태가 발생하므로, 특히 과잉공급된 수도권의 공급억제와 다주택자에 대한 사전방지와 자가 점유율을 위한 청년층과 서민을 위한 주택 수급이 선행되어야 할 것이다. 그러기 위해서는 저출산 고령화사회에 대한 대책, 생산인구의 증가대책, 경제활성화, 빈부의 격차 해소 등이 선행되어야 할 것이다. 넷째, 주택의 필요 계층에서 주택을 구입함(구매 및 임대)에 있어서 적절한 대출은 소비자에게 상당히 유리하다. 문제는 전세대출을 활용해 ‘갭 투자’를 하거나 ‘주식에 투자’하는 등 악용하는 사례가 발생하여 결국 가게 부채가 증가하게 되고 결국에 가서는 정부의 부담이 되는 사례가 발생하게 된다. 또 저금리하에서는 임대인(집주인)들이 월세를 선호하게 되어 임차인들에게 부담이 되기도 하며 금리인상에 있어서도 이자 부담이 크게 된다. 그러므로 가계대출을 더욱 규제(LTV와 DTI 강화)하는 방안이 검토되어야 하고 총부채원리금상환비율(DSR)도 규제하여야 하며 파이낸셜뉴스, “가계대출 규제에 주담대 증가세 둔화”, 2018. 11. 24. 그리고 금리인상에 따른 고정금리 전환과 그에 따른 프라이싱기법이 고려된다. 이상과 같이 주택가격의 안정화를 위한 정부의 주택정책에서 발생하는 문제점에 대한 개선방안의 구체적인 실현을 위하여는 정부의 주택정책의 안정화 내지 일관성, 주택시장원리에 입각한 수요와 공급의 적정성 유지, 금리인하와 인상을 위한 규제책 등을 제언하였다. 다만 이의 구체적인 실현을 위해서는 무엇보다도 정확한 데이터를 통한 주택계획의 절차화와 제도화, 그리고 시장친화적인 주택의 수요와 공급에 있어서 범위와 한계 설정, 아울러 금리변동에 대한 통제장치 설정 등으로 주택가격의 안정화는 물론 국민의 주거안정에도 이바지해야 할 것이다.