민간임대주택특별법상 공정 계약을 위한 법적 연구

Abstract

민간임대주택특별법은 민간임대주택의 건설·공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성을 통해 민간임대주택의 공급을 촉진하여 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하고 있다. 그러나 민간임대주택의 공급 및 관리에 있어서 현실적으로 첫째, 임대주택사업은 임대주택사업자가 많은 자금을 투자하여 장기간 운영하는 사업이므로 사업기간 동안 유동성 위험이 발생할 수 있고, 임대주택을 사업의 객체로 활용한다는 점에서 공공성 유지에 한계가 있을 수 있다. 둘째, 임대주택사업에 있어서 국가 등의 막대한 지원에도 불구하고 주택시장의 상황에 따라 그 효과는 예측하기 어렵고 국민주택자금의 조달에 있어서도 주택경기와 밀접한 관계를 가지고 있기 때문에 기금의 재원이 장기적으로 안정되지 못하다. 셋째, 최근 임대주택 사업자들이 이른바 ‘꼼수 계약서’를 통해 사업자 마음대로 월세를 올려 받는 등 세입자와 불공정 계약을 맺는 경우가 발생하고 사업자 임의대로 월세를 인상하고 심지어는 임차인과의 계약 해지시 보증금 일부도 주지 않는 사례가 급증하고 있어 공정계약이 우려된다. 넷째, 임대사업자가 임대료를 과도하게 올려도 지방자치단체가 나서서 되돌리기가 쉽지 않다. 임대료 인상 기준이 모호하고 일부 임대 사업자는 연간 5%까지 임대료를 올리는 경우가 발생하고 있다. 다섯째, 임차인대표회의가 법적 필수기구가 아닌 단지 임대사업자와의 협의대상기관에 불과한 실정이어서 임차인대표회의의 권리행사에 지장이 있을 수 있다. 만일 주민의 동의를 받아 관리규약을 만들어도 이를 제대로 관철시킬 수 없는 등의 문제점이 발생되고 있다. 이상과 같은 민간임대주택의 공급과 관리상의 문제점에 대하여는 첫째, 임대주택의 공공성 유지를 위해 국가 등의 주택시장 개입이 적극적이어야 한다. 즉 임대인과 임차인의 주거권 보장을 위해서 국가 등의 지원과 임차인에 대한 지원 등 기본적인 주거권의 보장이 중요하다. 둘째, 민간임대주택의 건설업체와 임대사업자에 대한 수익성과 안정성을 위한 자금지원, 세제혜택 등 그 범위와 한계가 명확해야 하고 도시주택자금관리의 조성 및 운용에 있어서도 철저한 관리가 필요하다. 셋째, 임대차 계약은 부동산표준임대차계약서를 통한 공정 계약이 체결되어야 하며 만일 불공정 행위에 대하여는 엄격한 심사를 통한 제재가 수반되어야 할 것이다. 넷째, 임대료에 대하여는 전월세상한제를 통한 전세금액의 인상규모 제한과 임대료 기준과 비율에 따른 차임이나 보증금을 정하고 만일 증액청구시 엄격한 제재도 필요하다. 다섯째, 임차인대표회의를 법적인 의무단체로 규정하여 임대주택 관리의 모든 의사결정과 임대주택의 시설 관리와 비용지출 등 권리 및 책임이 명확해야 할 것이다.