집합건물 점유자의 서면결의권 인정에 관한 연구

Abstract

주거용 오피스텔은 1995년을 기준으로 연평균 22%씩 증가하고있으며, 도시 주거형태의 하나로 자리매김하고 있다. 주거용 오피스텔의 실질은 공동주택임에도 건축법상 업무시설로 분류되어 집합건물법이 적용된다. 집합건물법은 집합건물 구분소유자의 소유및 관리에 관한 사항을 규율한 법률로서 점유자의 권리는 매우 제한적으로 규정되어 있다. 이 때문에 집합건물의 점유자는 공동주택의 점유자만큼 권리보호를 받지 못하고 있는 실정이다. 1인 가구는 2019년 기준 614만 8천 가구로 전체 가구 중 비율은30.2%이며, 전월세 등 점유 형태가 69.4%이다. 2016년 기준 서울시주거용 오피스텔 중 점유자의 비율은 84.2%이다. 최근 집합건물의점유자 비율이 증가하며 그들의 권리를 확대할 필요성이 커지고 있다. 집합건물 점유자의 건물 운영·관리 권한이 제한되어 관리단 집회가 활성화되지 못하고 있다. 그 결과 건물 운영을 위한 집회결의가 부존재하거나 무효로 되어 관리부실로 이어지고 있다. 이러한관리부실은 거주자의 안전을 위협하고, 삶의 질을 저하시키는 요인이 된다. 나아가 도시 미관 저해, 도시 안전 위협 등 도시의 문제가될 소지가 크다. 그러나 문헌을 살펴보면 점유자의 권리 개선 방안에 관한 연구는 많지 않은 실정이다. 본 논문의 목적은 건물관리 및 도시 문제 해결을 위하여 집합건물 점유자의 권리 제고에 대한 일반적 이해를 향상시키는 것이다. 구체적으로는 점유자의 서면결의권 인정여부를 검토하여 집회 활성화 및 점유자의 권리 강화 방안을 제시하는 것이다. 집합건물법제41조는 구분소유자만이 서면결의를 할 수 있는 것으로 규정하고있다. 이 때문에 점유자도 집회를 개최하지 않고 서면결의권을 행사할 수 있는지 문제된다. 점유자의 의결권 행사제도의 입법취지, 1인 가구 증가에 따른 현실적 필요성을 고려하면 점유자의 서면결의권을 인정해야 한다. 다만 명문의 규정이 없는 이상 해석만으로 인정할 수 없으므로 이에대한 개정입법이 필요하다. 이에 입법론으로 서면결의의 실시·안건에 대한 소유자 통지규정, 점유자의 보충적 서면결의권 인정 조항, 공동 점유자의 의결권 행사 1인 선정방법 규정 신설을 제시하였다