권역별 특성에 따른 대규모 오피스 빌딩의 순 실효 임대료에 영향을 미치는 주변 요인 분석 : 서울시 권역별 오피스 빌딩의 차이를 중심으로

Abstract

본 연구는 주변부의 토지이용 특성이 서울 오피스 빌딩의 임대료에 미치는 영향을 실증하고, 서로 다른 권역 간의 임대료의 형성요인의 차이를 비교하고자 한다. 연구는 두 가지 연구 질문(research question)을 설정하고 연구를 진행하였다. 첫째, 최상위급 오피스 빌딩 주변부의 물리적환경이 오피스 빌딩 임대료에 미치는 영향을 검토하고자 한다. 오피스 빌딩 또한 다른 부동산과 같이 주변부의 토지이용이 어떠한 영향을 미칠 것으로 추정된다. 어떠한 변수들이 이러한 영향을 미치는지를 실증 분석하고자 한다. 둘째, 서울시의 3개 권역간에 이러한 주변부의 토지이용 특성의 영향이 어떻게 차이를 보이는지를 확인하고자 한다. 세 권역의 형성 과정의 특성에 오피스 건물 주변부 토지이용 차이가 존재하기 때문에, 권역 간의 임대료의 영향요인의 차이가 존재할 것으로 추측된다.

The aim of this research was to compare the differences in the effects of land-use characteristics on office rents by district in the Seoul office market. The three office districts in Seoul are the central business district (CBD), Gangnam business district (GBD), and Yeouido business district (YBD). There are differences in the regional characteristics; therefore, this study attempts to compare the formation factors of the net effective rent (NER) for each district in consideration of the land-use characteristics. To compare the effects of the surroundings of these three areas, the study included only large-scale office buildings representing each area. This became a problem of suitability, and ridge regression was hence conducted. From the analysis results, there were differences in the factors for rents in these three regions, and it was confirmed that the influence of the land-use characteristics was different for each region. This research confirms whether land-use characteristics affect the net effective rents of office buildings in individual areas and compares them for the differences in factors affecting office building rental rates in the three business areas. These results indicate that in calculating the rents and values of office buildings in these three regions, the microscopic characteristics of land use in the vicinity must be considered, and when establishing redevelopment or development plans in these three urban areas, the land-use characteristics must be determined according to the region.