최상위 등급 오피스빌딩 공급이 등급별 명목임대료와 실효임대료에 미치는 영향 분석 - 서울시 도심 오피스 시장내 S등급 공급에 따른 필터링 효과를 중심으로 -

Abstract

본 연구는 서울시 도심 오피스 시장에서 필터링효과 (filtering effect)가 존재하는지 실증분석하였다. 2000년대 중반부터 CBD(central business districts)에 최상위 등급(이하, S등급) 오피스빌딩의 대규모 공급이 있었고, 이에 따라서 전반적인 공실률 증가를 가져왔다. 그럼에도 불구하고 명목임대료는 상승하는 경향을 보여왔다. 이와 같은 외견 상의 관찰은 오피스 시장에서 존재하는 렌트프리(rent free) 등의 임대인이 제공하는 혜택(favor)를 반영하지 못한다는 한계를 갖는다. 따라서 본 연구는 S등급 오피스의 공급이 각 등급 오피스 시장의 공실률(vacancy rate), 명목임대료(face rent), 그리고 실효임대료(effective rent)의 영향을 시계열적 변화를 살펴보고자 하였다. 연구의 시간적 범위는 S등급 오피스빌딩이 집중적으로 신규 공급된 2007년부터 2015년까지이다. 분석결과 S등급의 공급과 A등급 실효임대료는 10% 유의수준 내에서 인과관계가 있는 것으로 나타났다. 반면, 다른 등급의 변수들에서는 인과관계가 없거나 미미한 수준이었다. 이러한 분석 결과를 바탕으로, 우리는 S등급 오피스빌딩이 공급될 경우 A등급의 임대인이 공실률 증가와 공실 해소의 장기화를 우려해서, 전략적으로 임차인을 유치하고 있을 것이라는 것을 추론할 수 있다. 본 연구는 실효임대료를 이용하여 오피스임대시장에 필터링효과가 일부 존재함을 밝혔다는 점에서 의의를 지니나, 연구의 대상지가 서울의 CBD지역에 한정되어 있기 때문에, 보다 보편적인 결과를 도출하기에는 한계를 갖는다. 추후 추가적인 연구를 통해 서울 오피스 시장의 필터링 효과에 대한 분석이 필요하다.