주택재건축사업 토지분할 갈등 개선요인에 관한 연구

Abstract

본 연구는 주택재건축사업을 위한 조합설립인가에 필요한 정비구역 내 구분소유자들의 전체동의 요건은 만족하였으나 동별 동의요건 부족에 의한 미 참여 구분소유자와 추진위원회와의 갈등문제를 개선하고자 한다. 「도시 및 주거환경정비법」은 이 문제를 해소하기 위해 동법 제67조에 주택재건축사업의 범위에 관한 특례를 두고 있다. 그러나 이 규정에 의해 재건축사업을 진행하다보면 구분소유자들과의 갈등은 더욱 깊어지고 이로 인해 새로운 갈등으로 전환 확산되어 이 특례규정 또한 실효를 거두지 못하고 있다. 이를 위해 본 연구는 갈등 이론 및 분석이론을 고찰하고, 실증연구를 통해 토지분할청구 시 나타나는 문제점을 진단하고 개선방안을 모색하였다. 갈등원인은 서울시 및 경기도 재건축사업지구의 갈등사례를 토대(선행연구 참조)로 하였으며, 개선방안은 갈등사례지구의 갈등 당사자를 대상으로 설문조사 후 분석 자료를 구축하고 의사결정 트리 분석을 통해 그 방안을 모색하였다. 그 결과 추진위원회는 합리적인 토지가격 산정에 근거한 토지분할 협상을 진행할 때 갈등은 완화되고 타협점에 도달 할 수 있는 것으로 나타났다. 분석결과의 안정성 검증을 위하여 위험도 분석을 실시하였고 그 결과 추정 값과 표준오차가 거의 비슷한 수준으로 나타나 분석의 교차 타당성이 입증되었다. 1차 의사결정 트리 분석에서 도출된 분류변인 2가지들을 제외한 나머지 변인을 모두 투입하여 2차 의사결정 트리 분석을 실시한 결과, 토지분할청구 갈등에 의한 처리비용이 전체 개발수익에 미치는 영향 수준의 한 변인이 통계적으로 유의미한 것으로 나타났다. 즉 합리적 토지가격 산정과 토지분할청구 갈등에 의한 처리비용이 토지분할청구 갈등의 핵심원인이며 개선 방안이라고 결론 내릴 수 있다. 재건축조합추진위원회는 이 점을 감안하여 토지 등 소유자 집단과 합리적 토지가격 산정을 토대로 타협과 조정을 통해 재건축사업의 효율성과 비용 절감을 시도할 필요가 있다.