역세권 내 용도지역 상향이후 용적률 달성 요인 분석: 서울시를 중심으로

Abstract

1995년 전후, 도시기본계획의 공간구조 실현을 위해 도시관리계획인 상업지역으로 변경 지정하였다. 상업지역 지정은 대부분은 역세권, 기성시가지에서 지구단위계획(당시 상세계획)이라는 수단을 통해 이루어졌으나, 실제 도시의 변화에 기여를 했는지에 대해서 객관적으로 평가되지 못했다. 더욱이 지금도 다수의 자치구에서는 상업지역으로의 상향 지정을 원하고 있는 실정이다. 이에 본 연구는 건축물, 필지, 역세권 등과 관련된 각종 서울시 공공자료를 활용하여 서울시 280개 역세권 범위를 대상으로 필지단위까지 분석하여 1995년 이후 상업지역 지정이 용적률과 상업,업무 용도의 밀도에 영향을 미쳤는지를 실증적으로 분석하였다. 총 136,834개 필지를 대상으로 분석한 결과, 1995년 이후 상업지역으로의 지정이 개발밀도와 상업업무 용도의 밀도에 긍정적 영향을 미친 것으로 분석되었다. 그러나 1995년 이전부터 상업지역이었던 지역에 비해서는 그 영향이 크다고 할 수는 없었다. 또 필지가 속해있는 역세권의 중심지 위계가 높을수록 더 큰 영향을 주었을 것이라는 일반적 판단과는 달리 역세권의 중심지 위계는 개발밀도 등에 긍정적 영향을 미친다고 할 수는 없었다. 본 연구는 서울시 전체차원에서 과거 20여년 간 정책결정자의 판단에 의존하였던 용도지역 변경의 효과에 대해 객관적 분석을 시도하였다는 점에서 의의가 있다고 할 수 있겠다. 그러나 향후에는 지역별로 분석을 하거나, 지역특성에 관한 변수를 추가로 투입하여 보다 정교한 양상을 파악하여야 할 것이며, 나아가 합리적 정책결정을 지원하는 근거로 활용할 수 있도록 관련 연구가 지속될 필요가 있을 것이다.