용도지역제에 기반한 주거용 오피스텔의 문제와 개선방향 - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 중심으로 -

Abstract

도시계획 중 용도지역제는 각각의 기능에 따라 주거지역과 상업지역을 구분하여 각 용도에 따른 토지의 효율적 이용을 도모하고 있다. 오피스텔이 1985년 상업지역에 최초로 보급된 이후로 주거용 오피스텔의 보급은 매년 증가하였다. 2021년 6월까지 공급된 전국의 오피스텔은 총 941,737호로 이중 주거용 오피스텔의 비율은 71.5%이다. 주거용 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되어 주택법이 아닌 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용된다. 주거용 오피스텔을 상업지역에 건축할 때에는 주택에 적용되는 최저주거기준이 적용되지 않고, 주민편의시설을 설치할 의무가 없다. 또한 학교용지법상 학교시설 산정기준에서 제외된다. 이처럼 주거용 오피스텔의 공급확대는 도시관리상의 문제점을 발생시킨다. 또한 오피스텔을 규율하는 집합건물법에는 건물관리에 관한 규정이 부실하여 건물관리에도 문제점을 발생시킨다. 이러한 오피스텔에 대한 도시관리 및 건물관리의 문제는 용도지역제와 정부의 주택공급정책의 충돌로 인한 것이다. 원칙적으로 상업지역 내의 주거용 오피스텔 건설은 용도지역제의 취지에 맞지 않는다. 따라서 근원적으로는 상업지역에 주거용 오피스텔의 건설을 지양하거나 용도지역제의 취지에 부합하게 주거 대책을 수립하여야 할 것이다. 한편 용도지역제의 취지에 맞지 않게 건축된 오피스텔도 정부의 주택공급정책에 따른 것으로 주거용 오피스텔의 거주자는 주택 거주자에 준하는 보호를 받아야 한다. 주거용 오피스텔은 실질은 공동주택임에도 법률상 업무시설로 분류되어 공동주택관리법이 아닌 집합건물법이 적용된다. 그 결과 주거용 오피스텔의 거주자는 공동주택관리법상의 입주자와 같은 보호를 받지 못한다. 본 논문은 공동주택관리법과 집합건물법을 비교 분석하여 집합건물법의 문제점을 점유자의 권리 보호 미흡, 관리단 집회 규정의 미비, 제도적 통제 장치의 미비로 파악하였다. 이에 따라 주거용 오피스텔 관리의 제도적 해소 방향을 점유자의 권리 개선, 관리단 집회 제도 개선, 제도적 통제 장치 개선으로 나누어 제시하였다. 주거용 오피스텔의 거주자는 공동주택의 입주자에 해당하므로 공동주택관리법에 준하여 보호하는 방향으로 집합건물법이 개정되어야 할 것이다.