임차인 입장에서의 전월세전환율 분석

Abstract

과거 국내 주택시장 주요한 임대계약형태는 전세였으나, 최근에는 보증부월세와 전세가 공존하는 형태를 보이고 있다. 이러한 시장의 상황을 반영하듯 보증부월세와 전세의 관계를 설명해 주는 전월세전환율에 관한 다수의 연구들이 발표되었다. 이러한 연구들은 임대인이 전세나 보증금의 총액을 주택구입을 위한 레버리지효과로 사용한다는 가정 하에서 시장전월세전환율이 시장이자율보다 높게 나타나는 이유를 잘 설명하고 있다. 그러나 시장전월세전환율이 임대인과 임차인의 협상과정을 통해 결정됨에도 불구하고 대부분의 연구는 임대인의 시각에 집중되어 있다. 그러므로 전월세전환율에 대한 심도 높은 이해를 위해서는 임차인의 입장에서 전월세전환율이 어떠한 기회비용을 가지는지 이해하는 것이 필요하다. 이에 본 연구는 그동안 부족했던 임차인 입장에서의 전월세전환율을 분석하였다. 본 논문은 임차인의 선호 임대계약형태별 지불의사임대료 설문자료를 바탕으로 하여 전월세전환율을 분석하였다. 설문에는 응답자의 전략적인 응답을 회피하기 위하여 PSM(Price Sensitivity Method)기법을 사용하였다. 분석결과 임차인 입장에서의 전월세전환율은 시장전월세전환율과 다르지 않은 수준으로 나타났으며 이러한 결과는 응답자의 다수가 전세금을 향후 주택구입에 활용하고자 한 조사결과를 통해 이해할 수 있다. 또한 임차인의 개인특성은 전월세전환율 결정구조에 큰 영향을 미치지 않는 것으로 분석되었다.

Two different rental contracts have coexisted in Korean rental housing market, Chonsei and Monthly Rent with Variable Deposit(MRVD). Chonsei and MRVD are connected by Conversion rate of Chonsei to Monthly Rent. Several previous studies on this issue have been focused on owners’ point of view. However, there have been no studies on renters’ point of view in spite that the market conversion rate is determined in the dealing process between owners and renters. Therefore, it is a crucial task to understand how renter’s opportunity cost of a unit amount of Chonsei(or conversion rate) is determined. This study analyzes the conversion rate based on the survey of renters’ willingness to pay for the two different rental contract types. The survey adopts Price Sensitivity Method (PSM) to avoid the strategic bias of surveyee’s response. The results reveal that renters’ Conversion rate of Chonsei to Monthly Rent is similar to the market conversion rate rather than the market interest rate. One of the main reasons for the similarity is that renters are maintaining Chonsei for future home purchase. And the results show that renters characteristics are not an important factor in determination of Conversion rate of Chonsei to Monthly Rent.