공간적 하위시장의 주택가격 불확실성이 주택재정비사업의 소요기간에 미치는 영향 : 서울시 자치구를 중심으로

Abstract

본 연구는 도시 및 주거환경 정비법이 시행된 이후인2003년 11월부터 2022년 6월까지 추진되어온 재개발, 재건축 등의 주택재정비사업들의 소요기간에 서울시 자치구별 하위시장의주택가격 불확실성이 어떠한 영향을 주었는지를 실증하는 데 목적이 있다. 분석의 대상이 되는 2003년 이후의 주택재정비사업들은 재개발, 재건축, 그리고 도시환경정비사업들을 모두 포함하면총 598개이다. 그리고 방법론으로는 이들 주택재정비사업의 소요기간이 완료되지 않은 것들이 있어 오른쪽 절단 분포를 보이므로생존모형이 적합하다. 또한, 자치구별 주택가격의 불확실성과 소요기간은 독립적이지 않으므로 군집화된 한계 생존모형, 공통 프레일티(shared frailty) 생존모형, 그리고 임의절편 생존모형 등다양한 대안적 모형들의 결과를 비교하여 확인하고자 한다. 그리고 주택가격의 불확실성은 2003년 11월부터 2022년 6월까지의자치구별 아파트 매매가격 지수의 월별 표준편차, 전체 주택 매매가격 지수의 월별 표준편차, 그리고 주택가격의 월별 변동률의표준편차로 측정하였다. 이를 통해 본 연구는 주택가격의 불확실성이 주택재정비사업의 소요기간에 어떠한 영향을 주는지를 실증하고자 한다.

This study examined the effect of uncertainties in housing sales prices on the duration period of a total of 598 housing regeneration projects from November 2003 to June 2022 in Seoul. The study applied proportional hazard models considering factors of housing price uncertainties across districts such as the clustered marginal model, shared frailty model, and random intercept model. The results confirmed that the uncertainty of apartment housing sales prices, rather than all housing types, significantly affects delaying the completion of housing regeneration projects. Specifically, the study demonstrated that one unit increase in the standard deviation of the apartment sales prices index delayed the project duration period by 15.45%. In Seoul, where there are few land resources available for development, redevelopment projects are the only means of supplying housing. Therefore, the government should continuously strive to control the uncertainty of the housing market by district, especially apartment housing prices, to ensure the timely supply of housing through housing regeneration projects.