전세보증금반환보증 가입 요건의 변화가 고위험 전세 발생 확률에 미친 영향 : 서울시 연립, 다세대주택 시장을 중심으로

Abstract

본 연구는 2015년 2월부터 2024년 3월까지 서울시 연립· 다세대주택 전세거래 데이터를 바탕으로 다수준 교차분류 순서형 로지스틱 모형(Multi-level Cross Classified Ordinal Logistic Model)을 활용하여 정부의 보증제도와 고위험 전세 발생 확률 간의 관계를 분석하고자 한다. 구체적으로, 분석기간 동안정부는 보증가입 요건을 크게 5차례 개정했는데, 이러한 보증가입요건의 변화가 고위험 전세 발생 확률에 미친 영향을 분석하고, 이를 통해 전세시장 안정화를 위한 정책적 시사점을 제시한다. 본 연구의 분석 절차는 다음과 같다. 먼저 2장에서 전세보증금반환보증의 의의와 선행연구를 고찰하고, 선행연구와의 차별성을 제시한다. 3장에서는 분석데이터와 분석방법론을 논의하고, 이어서 4장에서는 보증가입 요건의 변화가 고위험 전세 발생 확률에 미친 영향을 분석한다. 마지막으로 5장에서는 분석결과와정책적 시사점을 제시한다.

The Jeonse system has long served as a vital mechanism for tenants to transition toward home ownership. However, it remains inherently susceptible to high-risk contracts due to persistent information asymmetry in the housing market. To address this issue, the South Korean government introduced the Jeonse Deposit Return Guarantee in 2013. However, this system has faced criticism for inadvertently promoting moral hazards among homeowners and tenants, thereby contributing to the proliferation of high-risk Jeonse contracts. This study examines the impact of changes in guarantee requirements on the likelihood of high-risk Jeonse contracts, using multi-level cross-classified ordinal logistic models with transaction data from Seoul’s row and multi-family housing from February 2015 to March 2024. The results show that relaxed guarantee requirements significantly increased Jeonse price ratios and the probability of high-risk Jeonse contracts. Conversely, enforcing stricter standards contributed to the stabilization of Jeonse price ratios and a reduction in the likelihood of high-risk Jeonse probabilities. Notably, the relaxation of requirements led to a more significant increase in high-risk Jeonse probabilities in newly constructed properties compared to older ones. This study quantitatively analyzes the effects of guarantee policy changes on the Jeonse market, confirming that policies intended to protect tenants may unintentionally increase market risks. These results underscore the need for the government to address potential moral hazards and to establish balanced guarantee policies that reflect market conditions.