저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권 실행방법* - 대법원ﾠ2016.7.27.ﾠ선고ﾠ2015다230020ﾠ판결 -

Abstract

저당권실행에 따른 압류 후의 차임채권에 저당권의 효력이 미치지만(민법 제359조) 차임채권에는 압류의 효력이 미치지 않으므로, 저당권자는 저당부동산과 함께 경매절차에서 차임채권을 환가하거나 수취하여 피담보채권에 충당할 수 없다. 따라서 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐이라는 대상판결의 태도는 타당하다. 또한 보증금을 수수한 당사자의 진정한 의사는 임대차에 따른 모든 채무를 담보하기 위한 것이므로, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행하지 않은 경우나 별개로 실행된 채권집행절차에서 임차인이 차임을 지급하지 않은 경우에는 연체차임 등을 보증금에서 당연히 공제하는 것이 당사자의 의사와 거래관념에 부합한다. 한편 민법 제359조가 저당부동산의 담보가치를 충실하게 확보하여 피담보채권의 변제에 만전을 기함으로써 저당권자를 보호하려는데 그 직접적인 목적이 있는 점을 비추어 보면, 입법적으로 담보권실행에 의한 경매절차가 개시되어 저당부동산이 압류된 경우에는 경매개시결정을 임차인에게 송달하여야 하고, 이때 차임채권에 압류의 효력이 미친다는 규정과 함께 압류시부터 저당부동산이 매각될 때까지의 차임채권이 저당권자에게 이전된다는 규정을 신설할 필요가 있다고 할 것이다.