아날로그기법을 이용한 상권분석 사례연구 - 마포 합정지구를 중심으로 -

Abstract

본 연구에서는 대형할인점을 분석사례 대상시설로 상정하여 비교적 구체적이고 실용적인 상권분석 방법으로서의 아날로그 기법을 통한 상권분석과 그에 따른 실제적인 상권의 공간적 맵핑까지를 실현함으로써 기법의 적용성과 유용성을 검증해 보았다. 특히 할인매장은 식음료품, 잡화, 생활용품 일체를 할인된 가격에 판매함으로써 지역 소비자의 방문선호도를 가장 명확하게 파악할 수 있는 상업시설일 뿐만 아니라 경쟁 점포 간에 그 규모, 판매상품 종류, 매장 분위기, 판매방식, 대고객서비스 등에 있어 거의 균일한 환경을 가지는 대표적 지역상권이라는 점에서 아날로그 분석기법을 적용하기에 매우 적합한 사례로 판단된다. 분석을 위해 본 연구에서는 소비자출발지 조사기법(CST: Customer Spotting Technique)을 사용하여 각 시설별 소비자의 공간적 분포를 파악하고 각각의 상권을 계량적으로 측정하여 지도상에 가시적으로 표현하였다. 대상지인 합정지구에 대한 최종 상권분석 결과 할인매장 유치시 지역의 1, 2차 상권영역(trade area)은 각각 약 2.4km와 4.0km로 측정되었으며 이는 곧 합정지구의 세력권(marekt area) 범위로 간주된다.본 연구결과를 통해 파악된 아날로그 상권분석의 장점은 다음과 같다. 즉, 본 기법을 통한 상권의 설정은 비교적 면밀하고 정확하다는 것이다. 따라서 아날로그 기법에 의한 분석은 지역의 주요시설 상권분석에 의거한 대상지역의 지역경제와 그 영향력의 범위를 분석하는데 사용될 수 있으며 그에 따른 합리적인 지역 개발계획 수립에 유용하게 적용될 수 있다는 점을 검증해 볼 수 있었다.둘째, 이러한 분석내용은 도시계획, 도시설계 차원에서 유용한 자료로 쓰여 도시개발사업의 올바른 진행방향을 모색하기 위한 주효한 기초자료가 될 수 있다. 예를 들어, 할인매장의 면적당 매출액 원단위를 구할 수 있다면 표 2에서 구한 추정매출액으로부터 유치시설의 면적까지 추정할 수 있게 된다. 추정된 면적은 도시설계적 차원에서 그 활용도가 매우 클 것이다. 그러나 매출액의 경우 해당 업체에 있어 매우 민감한 부분인 관계로 본 연구에서는 정확한 매출액을 구하기에는 한계가 있어 보고를 생략하였다.본 연구 결과를 바탕으로 제안할 수 있는 후속연구 방향으로는 다음과 같은 응용 분석이 가능할 것으로 사료된다. 즉, 필요에 따라서는 시설별 상권(market area) 위계를 파악하는 데 사용될 수도 있다는 점이다. 예를 들어, 본 연구 대상 시설인 할인매장의 경우는 지구중심 혹은 근린중심의 대표적 상권을 가진다고 볼 수 있는 반면, 주요 백화점의 경우는 할인매장에 비해 상위 위계인 도심, 부도심의 대표상권이라 할 수 있다. 소비자 행태적 관점에서 볼 때, 백화점의 경우 할인점화 되어가는 경향이 있고, 그 매장규모가 대형할인점 보다 소규모라 하더라도 상권이 미치는 범위는 훨씬 크며 그 위계상의 차이를 나타내는 경향이 있으므로 본 연구의 응용 분석으로 위 두 개의 차별화된 상권을 동시에 비교 분석해 본다면 Christaller의 중심지 이론에서 보는 바와 같은 시설 유형별 위계를 실증적으로 증명할 수 있는 학술적 분석도구로 사용될 수 있는 잠재력을 가질 것으로 사료된다.