아파트 분양계약상 주거공용면적 - 대법원 2017.3.30. 선고 2016 다 273970 판결 -

Abstract

항소심판결은 ‘분양가상한제 주택’에 특별한 의미를 부여한 후 주거전용면적을 주된 기준 으로 하여 수량을 마음대로 정해도 된다는 취지로 판시하고 있으나, ‘분양가상한제 아파트’ 뿐만 아니라 그렇지 않은 아파트의 분양계약에 있어서도 대상면적을 달리하지 않는다는 점 을 간과하고 있다. 분양가상한제 아파트의 경우 분양가심사위원회에 의하여 인근지역 시세를 넘지 못하도록 규제하고 있고, 분양가상한제가 아닌 아파트의 경우에도 분양가심사위원회에 의하여 주변시세 대비 일정범위를 넘지 못하도록(통상 인근지역 시세 대비 5%를 넘지 못함) 규제하고 있는 바, 개별 수분양자와 분양가격을 정함에 있어서 차이가 없음에도 불구하고, 전자는 분양계약상의 면적을 무시하고 마음대로 정하여도 되고, 후자는 분양계약상의 면적을 준수해야 한다는 취지로 그릇 판단하고 있다 . 항소심은 ‘전용면적을 기준으로 분양대금을 산정하였다’고 판단하였는데, 주택법령 및 민 법상 수용하기 어렵다. 왜냐하면 분양계약상 주거전용면적, 주거공용면적, 그 밖의 공용면적, 대지지분면적 모두 수량에 해당하기 때문이다. 다만, 관례 및 판례에 의하면 주택공급면적을 대상면적(수량)으로 하여 대금을 산정해 왔는바, 그 밖의 공용면적이나 대지지분면적의 경우 는 주택공급면적의 기본단위(수량단위) 가격에 포함시켜서 계산하고 있을 뿐이다. 따라서 주거전용면적의 부족이든 주거공용면적의 부족이든 공급면적의 부족이 있는 경우는 물론이고그 부족이 없더라도 그 밖의 공용면적이나 대지지분면적의 부족이 있다면 이 또한 수량부족 에 해당한다. ‘그 밖의 공용면적’의 부족에 관한 판례도 있고,1) 대지지분면적의 부족을 이유 로 하는 대금감액청구 사건은 무수히 많으며,2) 다만 공급면적 부족에 대한 대금감액에 비하 여 그 감액기준을 달리할 뿐이다. 민법은 하나의 물권의 객체는 하나의 독립된 물건이어야 한다는 이른바 일물일권주의를 원칙으로 하고 있다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 함) 제1 조는 일물일권주의의 예외를 규정한 것이지만, 적어도 집합건물에 대하여 구분소유가 성립하 려면 그 건물이 반드시 한 동(棟)이어야 하고 두 동 이상의 건물에 걸쳐서는 안 된다는 것은 자명하다. 항소심의 논리는 두 동 이상의 집합건물을 권리의 객체로 하는 구분소유권을 창설 하고 있어 물권법의 기본질서를 크게 흔들어 놓고 있다. 항소심판결에 의하면 주거공용면적의 산정은 그 범위와 면적을 어떻게 평가할 것인지의 문제에 대한 것이므로, 계약자유 원칙에 따라 공동주택의 공급자가 수분양자들과 합의하여 주거공용면적 산정방법을 정할 수 있다고 한다. 그러나 주거공용면적의 산입은 반드시 인접 한 주거공용면적만으로 계산되어야 한다는 규정은 없다고 하더라도, 적어도 집합건물법 제1 조에 의하여 당해 동을 넘어서 산정할 수는 없고, 만일 이 사건과 같이 당해 동을 넘어서 산정한 경우라면 일물일권주의 내지 물권법정주의에 반할 뿐만 아니라 이를 기초로 하여 합 법적인 대장을 생성하거나 합법적인 등기부를 만들 방법조차 없다. 따라서 당해 동을 넘는 분양계약상의 주거공용면적의 합의는 계약자유의 원칙이 허용되지 않는 영역이고, 초과 계산 된 주거공용부분의 대금감액은 당연히 허용된다 할 것이다. 항소심판결은 실제의 주거공용면적이 계약상 주거공용면적에 미치지 못한다는 사실과 부족 면적을 이전할 수 없다는 것에 대해서 계약체결시점에는 확실히 알 수 없는 것이라고 하 면서 다른 한편 서로 일치하지 않는다는 점에 관하여 합의하였다고 판단하고 있다. 항소심판 결은 면책조항을 의도적으로 소위 ‘안내문구’로 격하시키면서, 그것이 원고들에게 불이익을 가져다준다는 사실을 외면하면서도 다른 한편 합의된 내용이라고 판시하고 있다. 이 사건 면 책약관은 ‘매도인만이 수량부족을 알고서 작성한 면책약관’에 해당한다고 보아야 한다. 만일 이러한 약관이 유효하다고 한다면, 악의의 모든 수량부족(채무불이행)에 관한 면책합의나 면 책약관은 언제나 유효하다는 것과 다르지 않게 되는바, 민법 제584조는 무의미한 조항이 되 고 말 것이기 때문이다. 전용면적 84제곱미터형을 분양받은 원고들은 법원의 그릇된 판단으 로 인하여 당해 아파트를 35평형으로 분양받았음에도 불구하고 33평형으로 평가받고 있다는 사실을 간과해서는 안 될 것이다.