구분건물의 구조상 독립성 판단기준과 경매절차 - 최근 판례를 중심으로

Abstract

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 집합건물법 상 건물의 일부에 대 (‘ ’) 하여 구분소유권이 성립하기 위해서는 구분건물의 물리적 독립성이 인정되어야 한다 집합건물법 제 조의 는 대형 상가건물의 경우 물리적 독립성 요 . 1 2 건을 완화하여 바닥에 설치된 견고한 경계식별 표지 및 견고하게 부착된 ‘ ’ ‘ 건물번호 표지 가 있으면 구분건물의 독립성을 인정한다 그런데 다수의 상 ’ . 가건물에서는 구분건물이 일단 각기 다른 소유자에게 분양된 후 구분건물간의 경계벽이나 경계표지가 철거되고 통합적으로 이용되는 경우가 흔하다. 그 경우 당해 구분건물의 독립성이 상실된 것으로 판단되면 당해 구분건물은 더 이상 소유권이나 근저당권의 객체가 될 수 없고 이에 대한 경매신청도 , 기각되어야 한다 이는 구분건물의 경매를 저지하는 수단으로 빈번하게 악 . 용되어 왔다. 이에 대하여는 구분건물이 통합적으로 이용되는 거래현실을 고려할 때구분건물의 독립성 기준이 완화되어야 한다는 것이 학설의 다수가 되었고, 판례 또한 점차 구분건물의 독립성을 완화하여 왔다 판례는 당초 엄격한물리적 독립성을 요구하였으나 최근 들어 구분건물의 독립성 상실이 일시 , ‘ 적이고 경계벽이나 경계표지의 복원이 가능한 경우 구분건물로서의 독립성 ’ 을 인정할 수 있다고 보거나 사후적으로 물리적인 독립성이 회복되는 경우 , 구분등기가 소급하여 유효하다고 보거나 구분건물이 물리적인 독립성을 상 , 실하였더라도 일괄매각되는 경우 경매절차는 적법하다고 보는 등 전체적으로 구분건물의 독립성을 완화하는 추세에 있다 다수의 구분점포가 이용목 . 적에 따라 통합적으로 이용될 경제적 필요가 있고 일시적으로 경계벽이나 , 경계표지가 철거되었다는 것만으로 구분소유권을 상실시킬 경우의 여러 문제점을 고려하면 이러한 판례의 태도는 바람직하다고 생각된다 , . 이에 따라 경계의 철거가 일시적이고 복원가능한 경우 를 구분건물의 독 ‘ ’ 립성 인정기준으로 삼는 경우 경매절차 진행 과정에서 경계의 철거가 일시 , 적인지 및 도면 등에 의하여 용이하게 복원될 수 있는지를 심사하여야 할것이다 일시성 복원가능성이 인정되는 경우 현재 물리적 경계가 존재하지 . , 않더라도 정상적으로 경매를 진행하여야 한다 만약 여러 구분건물이 통합 . 이용되고 확정적으로 구분건물의 독립성이 상실되었더라도 통합이용되는전체 건물부분의 일괄매각이 가능하다면 일괄매각 방식으로 경매를 진행하여야 할 것이다.