공법적 측면에서 본 주택보유 정책의 방향

Abstract

헌법 제10조에서 규정한 인간의 존엄과 가치를 보장하기 위한 전제조건 중 하나가 주거권의 실현이다. 쾌적하고, 안정적인 주거환경을 위해 거주하는 주택을 반드시 보유할 필요는 없다. 그러나 자가거주(自家居住)가 주거의 안정성이 크며, 공동체의 적극적 참여, 노년기 안정적 생활 보장 등에 기여한다는 점에서 주택보유 촉진정책이 필요하다. 주택공급을 위해 필요한 토지는 천부성으로 인해 사회적 공공성이 요구되지만, 그 제한에 있어 비례의 원칙이 준수되어야 한다. 주택보유 정책에 있어 다주택자보다 주택 미보유자에 대한 지원이 우선되어야 함은 당연하다. 주택구입을 위한 금융･세제지원은 세대 독립, 주택임대, 자가보유의 선순환 구조를 마련해 저출산 등 사회문제의 해소에 기여할 수 있기 때문이다. 주택보유 확대를 위해 주택공급의 확대가 필요하며, 이 과정에서 다주택자의 역할도 중요하다. 다주택자는 민간 임대주택사업자로서의 역할을 수행하고, 선분양제도에서 1차적인 투자자로서 주택경기 활성화에 기여한다. 다주택자에 대한 무조건적인 규제보다 주택가격의 급등을 억제할 장치를 마련하고, 다주택자에 대한 양도･임대소득의 적정 과세를 고민해야 한다. 이는 다주택 보유를 투기가 아닌 투자의 수단으로 역할하도록 한다. 개인의 자산구성에 있어 주택이 가장 큰 부분을 차지하는 만큼 주택가격의 안정은 가계자산 및 노후생활의 안정에 기여할 수 있다. 주택보유정책의 핵심인 보유세는 시장가격을 반영한 공시지가에 의해 결정된다. 이는 미실현이익에 대한 과세로 입법정책의 문제지만 주택보유자의 조세 부담에 대한 예측가능성을 축소시킨다. 취득가격에 기초해 보유세를 부과하는 미국의 사례를 참고할 필요가 있다. 더욱이 주택정책의 1순위가 주택의 보유를 촉진하는 것이라면 주택보유에 대한 과세부담을 높여 주택 미보유자의 주택구입을 주저하게 만들어서는 안된다. 현행 공시지가제도는 주택의 유형별, 지역별 시장가격의 반영 비율이 상이하다는 점에서 미실현이익을 기초로 한 과세정책의 재검토가 필요하다. 동 논의는 양도소득세 정책과 같이 논의되어야 한다. 주택의 보유기간 동안 부동산 가치 상승에 따른 세부담이 반영되지 않는다면 양도소득세를 통해 이를 보완하는 것이 주택의 공공성을 반영하고, 투기수요를 억제할 수 있기 때문이다.