전세목적물의 양도와 전세금반환채무의 관계에 관한 연구

Abstract

전세목적물이 양도된 경우, 전세금반환채무자가 종래의 전세권설정자에서 신소유자로 변경된다는 것이 판례의 입장이다. 전세권자가 전세목적물에 선순위채권이 있어 전세목적물로부터 우선변제를 받을 수 없다는 것을 알면서도 전세권설정자의 일반책임재산으로부터 회수할 수 있을 것이라고 믿고 전세권을 설정하는 경우가 있는데, 그 경우 전세권설정자가 전세목적물을 무자력인 신소유자에게 양도하여 버린다면, 전세권자는 무자력자인 신소유자로부터 전세금을 반환받지 못하는 손해를 볼 가능성이 있다. 그리고 판례는 전세권과 전세금반환채권의 확정적 분리양도를 허용하지 않고 있다. 그러나 개인적으로는 이러한 판결의 태도는 잘못 되었다고 생각한다. 전세권에는 용익권능과 담보권능이 있다. 따라서 용익권자, 채권자, 전세권설정자, 채무자가 분리된 전세권제도가 허용되더라도 전체적으로는 담보물권의 부종성, 수반성에 반하지 않는다는 것이 개인적 견해이다. 그리고 채무자인 전세권설정자의 법적 지위를 채무인수 또는 계약인수 절차 없이 당연히 전세목적물의 신소유자에게 이전된다고 하여 채무자를 변경하는 것은 전세권자에게 예상하지 못한 손해를 입힐 우려가 있으므로 판례의 태도는 변경되는 것이 타당하다고 생각한다.