주택임차인의 대항력 및 우선변제권 상실 후의 효력에 대한 연구 - 경락인의 임차인에 대한 지위

Abstract

주택임대차보호법은 임차인의 주거권과 임차보증금반환청구권을 보장하기 위하여 대항력 및 우선변제권을 인정하고 있다. 임차인은 다른 선순위채권자가 없는 경우 절대적 대항력을, 다른 선순위채권자가 있는 경우 상대적 대항력을 취득한다. 양자는 경매 이외의방법에 의한 임차주택의 권리승계에 대한 승계임대인에 대해서는 동일하게 대항력을 행사할 수 있다. 즉 승계임대인이 임차주택의 명도를 구할 경우 임차보증금을 반환하지 않는 한 절대적 대항력을 가지고 있든 상대적 대항력을 가지고 있든 임차인은 대항력을 행사하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있다. 그런데 절대적 대항력을 갖춘 임차인이 우선변제권 확보를 위한 확정일자를 받을 수있음에도 불구하고 이를 게을리하여 확정일자를 받지 않고 있는 동안 제3자가 담보물권자로 개입해 들어오게 되면, 이로 인해 임차인의 우선변제권은 담보물권자보다 후순위가되고 만다. 이 경우에도 대법원 판례는 절대적 대항력에 근거하여 승계임대인에게 임차인이 대항력을 주장할 수 있다고 판시하였다. 즉 승계임대인은 임차보증금을 변제하지 않는한 임차주택의 명도를 청구할 수 없게 된다. 그렇지만 절대적 대항력 확보 후 우선변제권을 확보하지 않는 사이 3자가 담보권자로 개입해 들어온 것에는 임차인의 과실이 크다고 하겠다. 따라서 이 경우에는 경매로 인하여 임차주택이 경락인에게 이전될 경우 경락인이 승계임대인의 지위를 물려받게 될 때 위 중간 개입해 들어온 담보권자가 배당받아간 금액 상당에 대하여는 경락인이 인수책임을 지지 않도록 하는 것이 타당하다고 하겠다. 필자는 이러한 효력을 제한적 대항력이라 부르고자 한다.