낙후지역 대규모 개발사업의 지정 및 해제로 인한 토지가격의 변화패턴에 관한 연구 - 무안기업도시를 중심으로 -

Abstract

본 연구는 낙후지역에서 대규모 개발사업이 착수되거나 중단될 때 그것이 지역 토지가격에 어떠한 영향을 미치는 가를 실증적으로 검토하고자 시도되었다. 이를 위해 무안을 사례지역으로 선정하고 무안기업도시의 지정 및 해제에 따른 주변 지역 토지가격의 변화패턴을 분석하였다. 분석결과 지구지정 당시에는 무안군 전체에 높은 지가상승이 나타났으며, 특히 기업도시 주변 지역에서 높은 지가상승이 나타났다. 공간적으로는 반경 1km내에서 가장 높은 지가상승이 나타났으며, 지목별로는 답, 임, 대의 지가가 높은 상승률을 나타내었다. 반면 지구지정이 해제된 후에는 절대가격이 하락하지는 않았다. 다만 지가상승률이 대 전국 혹은 대 전남 평균에 비해 상대적으로 아주 낮았다. 공간적으로는 1-3Km 이내 지역의 지가가 모두 낮은 상승률을 기록하였고 지목별로는 특히 대지의 상승률이 가장 낮게 나타났다. 본 연구는 낙후지역의 경우 일단 대규모 개발사업이 발표되면 지역 토지가격이 급등하게 되어 설혹 해당 사업이 취소된다 해도 지가의 하방경직성으로 인해 원래의 가격수준으로 회귀하지 못함을 보여주고 있다. 그 결과 해당 지역의 지가경쟁력은 하락하게 되어 필요한 다른 개발사업마저 유치하기 어려운 딜레마에 빠지게 됨을 시사하고 있다.

This study has attempted to empirically review how the start or suspension of large-scale development projects in lagging areas has influenced on land prices. We selected Muan County as a case area and analyzed the changing pattern of land prices in surrounding areas in relation to the designation and development of Muan Company Town. The results of this analysis show that land prices rose across Muan County when the project began, and the areas surrounding Company Town in particular showed a high increase in land prices. In terms of space, land prices in the 1km radius rose the highest. In terms of land category, the land prices of paddy fields, mountains, and building sites showed relatively higher increase. However, after its upgrading as Town, absolute prices did not go down. Moreover, the increased land prices were relatively low compared to the average prices in the whole country and Jeonnam province. In terms of space, land prices in the 1-3 km radius recorded a low increase rate. In terms of land category, building sites had the lowest increase rate. This study shows that in the case of lagging areas, land prices soar once large-scale development projects are announced and that the soaring prices cannot return to the original price level, even when the project is cancelled, due to downward rigidity. As a result, the land price competitiveness of areas is undermined, and areas become faced with the dilemma of not being able to attract other necessary projects.