복합쇼핑몰의 활성화에 대한 사례연구

Abstract

본 연구의 목적은 쇠퇴한 복합쇼핑몰의 활성화 저해요소를 분석하고 활성화 방안을 제시하는데 있다. 본 연구는 이러한 연구목적을 달성하기 위하여 복합쇼핑몰의 성공 및 실패 사례연구와 전문가집단 및 이해관계자를 대상으로 심층면접을 실시하였다. 본 연구결과가 제시하는 복합쇼핑몰의 활성화를 위한 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 쇼핑몰의 개발단계에서부터 전문적인 운영․관리회사의 선정과 참여를 제도화하고 쇼핑몰 운영·관리회사에 대한 검증절차와 이에 대한 면허·자격·허가의 구성요건과 책임을 강화하여야 한다. 둘째, 복합쇼핑몰 또는 대형 상업시설의 운영관리능력을 검증할 수 있는 국가자격제도를 정립함으로써 복합쇼핑몰에 적합한 체계적이고 전문성을 갖춘 인력의 확보방안이 필요하다. 셋째, 쇼핑몰 등 대형점포의 경우 관리인은 의무적으로 임대차계약의 체결당시 ‘제소전화해조서’에 대한 작성의무가 주어져야 한다. 단, 이러한 규정으로 인하여 임차인의 권리가 무분별하게 침해되지 않아야 한다. 넷째, 일정한 규모 이상의 쇼핑몰 등은 ‘상가재활성화충당금’ 을 제도적으로 징수할 수 있어야 한다. 단, 이에 대한 사용용도와 사용시점에 대한 기준을 명확히 하고 철저한 감사를 통해 사용되어질 수 있도록 해야 한다. 마지막으로, 제도적으로 관리비의 실질적 부담주체인 상인들에게 정기적인 감사권한을 부여함으로써 투명성을 제고하여야 한다. 본 연구는 쇼핑몰의 활성화 형태를 ‘일괄매각방식’, ‘일괄임대방식’, ‘국지적 변경방식’으로 나누고 있으며, 이러한 형태를 바탕으로 하여 본 연구결과가 제시하는 활성화 방안은 아래와 같다. 첫째, 구분소유자들의 적극적인 참여를 유도할 수 있는 기술적 방법이 필요하며 위임장 수령 시 재활성화를 고려한 충분한 기간이 명시되어야 한다. 둘째, 상인들에 대한 기술적인 명도방식이 필요하며 기존의 상인들에게 일정기간 관리비에 대한 면제혜택 등의 적절한 보상이 이루어져야 한다. 셋째, 재개발 비용을 집행할 수 있어야 한다. 집합건물법 제 47조(재건축 결의)조항에 대한 내용을 보다 세분화하여야 하고, 재활성화 비용납부에 제한이 있는 구분소유자에게 패널티를 줄 수 있는 방안이 마련되어야 한다. 마지막으로, 현실적인 급여체계를 바탕으로 하여 전문관리인(전문경영인) 체제로의 변환이 필요하며, 전문경영인에 대한 철저한 성과주의 보상체제를 도입함으로써 업무의욕을 고취할 필요가 있다.

The purpose of this study is to suggest revitalization ways with respect to multi shopping malls on the decline by analyzing the barriers to its revitalization. To do this, the study did case studies and in-depth interviews. The results of this study suggest several ways in terms of institutional improvements. First, the political and institutional agencies have to make institutional system to su- pervise that ‘professional operation company’ would be selected and participated in the development stage. Also, reinforced verification procedures was requested to supervise if the company has a li- cense, qualifications, permissions and the responsibilities to operate it properly. Second, it is necessary to secure professional shopping mall experts by establishing a national qualification system to verify operation capabilities for shopping complex or larger commercial facilities. Third, this study proposes that legislator tries to revise procedures in “Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings” which define the operation and managerial deci- sion procedures. The procedure would be revised, first, to be ‘principle of being present’ to have the rights to vote resolution procedures and decision events, second, to have obligation if the contact point - mobile phone number, address and so on - be changed. Special to the larger stores such as shopping mall, forth to my words, this study would try to give mandatory obligation of manager to write some kind of documents - “comprehensive mutual understanding and reconciliation (or mediation) before suit in law” at time of lease agreement Except the case of infringing tenant’ rights which is carefully secured. Finally, institutional obligation is written on the agreement among the owners in the larger stores, which is not defined in this paper but maybe be shopping mall. Based on the obli- gations, the money be collected and deposited on secured assets. That is similar to the allowance for re-activation of the building. But, the criteria for usage and timing be required and supervised by who is responsible for. Next to the fifth, tenants needs to have right to audit the documents which show how the expenses are collected by tenants, properly paid by operating company. Contrast to the intuitional issues, this study also have practical issues, the type of the ‘Selling and Buying” of shopping mall. In this study, three approaches for re-activating the shopping mall are suggested: sale a bulk, rent a batch, and par-tial changing approach. To use this approaches, it is required that technical method for partial owner to participate and that the terms specified for the enough re-activating period when one gets the pow- er of attorney. Second, technical vacating (conditional agreement to transfer the rights to the president) method is required. And proper compensation which is the exemption for operating costs for a certain period and so forth, is designed for current partial owners. Third issue is more practical. Relevant develop- ment expense should be executed on proper condition. the legislator should try to revise 47th clause (redevelopment resolution) of complex building law to segment the details and impose the penalty to the partial owner who has limitation to pay re-activation cost. The forth and last issues are the transformation from current to professional manager system based on the realistic payment structure. Adopting performance incentive is also required to encourage their endeavors.