미분양주택 정책의 지역별 효과에 관한 실증분석

Abstract

1990년대 이후 미분양주택 문제는 급변하는 대내외적 여건변화에 따라 주기적으로 우리사회의 주요한 이슈로 대두되어 왔다. 특히 1998년과 2008년 두 차례의 국제금융위기에 따른 주택시장 침체시기에는 미분양주택이 16만호 이상 적체되는 등 심각한 미분양사태를 경험하였다. 국토해양부에 따르면, IMF 시기에 5.9% 수준이었던 공급실적대비 미분양 비율이 2008년 국제금융위기 이후 10%를 상회하게 되었으며, 1990년대 초반에는 비수도권을 중심으로 발생하던 미분양이 2010년 이후 수도권 비중이 30%를 넘어서는 등 미분양문제가 전국적으로 더욱 심화되는 양상을 보이고 있다. 주택시장에서 미분양주택이 어느 정도 존재하는 것은 정상적인 현상이지만 미분양이 과도하거나 장기화되는 경우, 주택가격의 하락세에도 영향을 미쳐서 부동산 시장 전반을 침체시킬 가능성이 높다. 특히 건설업체들의 재무상황에도 악영향을 미쳐 민간부문 공급을 위축시킴으로써 지역경제의 침체를 야기할 뿐만 아니라 국민의 주거안정을 저해하는 등 부정적 파급효과가 적지 않다. 이러한 이유로 주택미분양 해소문제는 주택정책의 중요한 현안으로 간주되어 왔다. 정부는 미분양 해소를 위해 최근까지 20차례가 넘는 미분양 대책들을 발표하였지만 그 실효성에 대해서는 여전히 많은 논란이 제기되고 있다. 이러한 논란을 해소하기 위해서는 과거에 시행된 미분양주택 정책들의 성격을 정확하게 이해하고 이들 미분양 대책들의 효과가 어떻게 나타났는지 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. 즉 미분양주택 정책의 효과성에 대한 체계적인 연구가 필요하다. 그러나 미분양주택에 대한 국내연구는 매우 미흡하다. 그것은 미분양주택이 주택경기를 판단하는 지표정도로 가볍게 인식되어 왔으며 축적된 자료가 충분하지 않다는 이유로 학문적 탐구의 대상이 되지 못하였기 때문이다. 더욱이 미분양주택에 대한 소수의 연구들도 주로 미분양주택의 발생요인에 초점을 두고 있어 미분양주택 정책의 효과에 관한 실증분석은 더더욱 제한적이다. 본 연구는 미분양주택 정책의 효과성에 대한 이러한 연구공백을 메우기 위한 시도라고 할 수 있다. 본 연구는 첫째, 과거에 정부가 시행하였던 미분양주택 해소대책들은 진정 효과가 있었는가? 만약 효과가 있었다면 어떤 정책수단들이 더욱 효과가 있었는가? 둘째, 미분양주택 정책의 효과가 지역별 주택시장의 유형에 따라 다르게 나타나는가? 만약 다르게 나타난다면 구체적으로 어떠한 차이가 있는가? 라는 연구 질문을 제기하고 실증분석을 통해 그 답을 찾고자 시도하였다. 본 연구의 진행은 다음과 같다. 이어지는 II장에서는 미분양주택에 대한 선행연구들을 검토하고 본 연구의 차별성에 대해 설명한다. III장에서는 우리나라의 미분양주택의 현황 및 특성 그리고 과거 정부의 미분양 대책에 대해 살펴본다. IV장에서는 분석모형을 설정하고 분석결과에 대해 논한다. 마지막으로 V장에서는 분석결과가 향후의 미분양주택 정책수립에 주는 시사점을 도출하고자 한다.