부동산유동화기업의 재무적 특성과 경제적 동기

Abstract

선행연구에 따르면 부동산 등 고정자산의 처분에 대한 기업의 의사결정은 동 자산의 시장가격 변동이나 영업성과와 같은 경제적 요인뿐만 아니라 보고이익을 증가 또는 감소시키려는 이익조정의 동기에 의해 이루어진다. 그런데 보유 부동산을 SPC인 유동화전문회사에게 매각하고 유동화전문회사가 발행한 자산유동화증권을 통하여 매각대금을 회수하는 부동산유동화기업의 경우 고정자산처분기업처럼 그 처분손익을 인식하겠지만, 단순히 부동산을 처분하지 않고 복잡한 절차에 따른 유동화 과정을 선택하는 것은 부동산유동화기업의 경제적 동기가 고정자산처분기업과는 다르기 때문일 것이다. 본 연구에서는 이러한 부동산 유동화의 경제적 동기를 검증하기 위하여 고정자산처분기업과 미처분기업 및 부동산유동화기업의 재무적 특성에 대해 단일변량분석을 수행하였다. 그 결과 고정자산처분기업은 미처분기업보다 좋은 현금흐름을 가지고 있음에도 영업이익이 낮게 보고되고 있어 이익조정의 동기가 있는 것으로 나타나고 있으며, 부동산유동화 기업은 미처분기업처럼 현금흐름도 좋지 않고 영업이익은 미처분기업보다도 낮아 부동산 유동화의 경제적 동기가 이익조정보다는 자금조달이 더 강한 것으로 여겨진다. 이러한 단일변량 분석 결과의 해석은 이익조정의 동기가 있는 고정자산처분기업과 이익조정의 동기보다는 자금조달 목적이 강한 부동산유동화기업의 미래이익에 대한 고정자산처분손익의 다중회귀분석에 의해 지지된다. 즉, 이익조정의 동기가 있는 고정자산처분기업의 처분손익이 그렇지 않은 부동산유동화기업의 처분손익보다 미래이익에 대한 예측능력이 낮게 나타난다. 본 연구는 선행연구의 고정자산 처분과 달리 부동산유동화기업의 경제적 동기는 이익조정보다 부족한 자금조달 목적이 강하다는 실증분석 결과를 제시한다. 따라서 부동산유동화에 대한 회계처리기준을 제정․운영함에 있어서 이익조정보다는 부외부채를 통한 자금조달을 통제하기 위하여 진정한 처분(true sale)에 대한 깊이 있는 접근이 필요하다.