교통량 OD를 활용한 상업용지 수요추정 기법 연구 - 1·2기 신도시를 대상으로 -

Abstract

상업용지의 수요추정 기법은 계량적 분석기법인적산법과 기 계획사례를 참고로 하는 비례법으로구분할 수 있다. 90년대의 개발까지는 상권구매력을 이용한 적산적 기법과 비례법인 비교유추법이실무적으로 선호되었으나 2기 신도시 개발사례에서는 원단위법의 활용빈도가 증가하였고 다양한 기법들이 혼용되어 쓰이게 되었다. 상업적 수요를 판단하기 위한 방법론은 매우 다양하고 각 기법별로도분석의 전제조건에 따라 편차가 크며 아무리 정밀한 방법론을 채용하더라도 급변하는 시장 상황에 쉽게 좌우되기에 뚜렷한 대안을 제안하기 어렵다. 또한 주변 입지요건(주택단지 세대 수, 주변 상업시설 현황 등) 및 사회경제환경의 변화가 상업시설의수요에 미치는 영향을 세분하여 적용하기는 현실적으로 곤란하기 때문에 수요추정의 불확실성을 개선하기는 쉽지 않다고 할 수 있다. 2기신도시의 상업용지 수요추정도 추정결과에 지역특성, 분양가능성 등을 보정하는 사례가 빈번해진반면 보정결과에 대해 명확하고 논리적 근거를 제시하지 못하는 한계를 드러냈다. 여러 연구에서도 상업용지 수요추정에 도시 특성을 고려해야한다고 언급하곤 있으나 이에 관한 구체적인 기준마련은 하지 못하고 있는 실정이다. 그간의 연구에서도설문조사나 AHP기법에 의존해왔을 뿐 실증분석의사례는 찾아보기 힘들며 과거 추정사례에 대한 검토 내지 추정공식의 계수들을 조정하는 데 머물렀을 뿐이다.

The appropriate estimation of demand for commercial area is crucial for promoting the development of the city. There are numerous methodological and technical approaches for estimating the commercial demand. However, estimating the demand accurately has been a difficult task so far, because of the amount of required variables, errors in methodology, and intervention of the planners. In this paper, the relationship between major origin-destination points and total floor space of commercial areas is analyzed to simplify the estimation and improve the performance. The regression model showed good results in macroscopic analysis, but it did not in the analysis of each new city. However, the traffic from business district clusters near the new city is analyzed to have more influence on the commercial area than the inner traffic of the new city. In other words, the total amount of commercial area in new city could be assumed by the traffic from business district clusters, and the amount of commercial area in each “dong” could be presumed by new-cities’ inner-traffic volume. More meaningful result could be derived in the future, when sales data by building usage and purchasing power data are added.