부동산신탁사의 부동산 대출에 대한 필요 자기자본비율 - 구조모형을 통한 신탁계정에 대한 대출의 위험도 측정 -

Abstract

본고는 구조모형에 따라 부동산 신탁사의 부도율 및 자기자본 비율을 산정하여 보았다. BIS비율에 기초한 부실금융기관 지정은 주주들의 경영진에 대한 감시기능을 강화할 것이므로 BIS 비율에 기초한 적기시정 조치는 유효한 감독수단이 될 것이다. 위험가중자산에 대한 자기자본비율을 보면 '06년말 현재 7개 부동산신탁사의 평균 BIS 비율은 37.3%로 매우 높은 수준이다. 토지신탁 비중이 높은 신탁사의 경우 BIS 비율은 20.5~49.2%이나 나머지 회사들은 58.8~179.4%를 보이고 있으며, 동 비율자체의 변동성이 매우 높다. 부도율 10%, 부도시 손실율 30% 가정하에서 부동산 신탁에 대해 18% 수준의 자기자본이 필요한 것으로 판단된다. 미국의 경우에도 BB- 신용등급에 12% 수준의 자기자본비율을 요구하고 있는데, 시장관행상 우리나라 신용등급이 상대적으로 2 노치정도 더 높고 신탁사 신용등급이 BBB 수준이라면 18%는 매우 높은 자기자본비율은 아닌 것으로 보인다. 본고의 구조모형에 따른 부동산 신탁사에 대한 적정 자기자본비율을 산정 방법은 은행 등의 부동산 대출에도 적용이 가능하다. 향후 은행대출에서 부동산 대출에 대한 부도율, 회수율 등에 대한 실증분석이 이루어지면, 본고가 사용한 방법을 이용하여 타 금융권 대출에 대한 적정 자기자본비율 산정에 응용될 수 있을 것이다.

This study is concerned with calculation of default probabilities and required capital adequacy ratios of the real estate trust companies (RTCs, hereafter) based upon structural modeling approaches. Inspired by Leland-Toft(1996), we estimate default probabilities, covariance matrices, loss rates given default and required capital for the RTCs. Assuming 10% default probability and 30% loss rate given default, we find that the industry needs approximately 18% of capital adequacy ratio to cover unexpected losses. Considering that the U.S. regulator calls for at least 12% capital adequacy ratio for BB- rated bonds, 18% for domestic RTCs appears reasonable. It is also suggested that the structural modeling approach introduced in this research can be used to calculate the optimal capital adequacy ratio for real estate loans of commercial banks.