주거용 오피스텔 임대가격지수 구축을 통한 아파트 대체재 특성 연구

Abstract

본 연구에서는 주거용 오피스텔의 아파트 대체재 특성을 검정하기 위해 서울시의 2012-2022년 오피스텔 임대거래 자료를 대상으로 시간더미변수 헤도닉가격모형을 이용한 임대가격 결정요인 분석과 임대가격지수와 거시경제변수들에 대한 ARDL-ECM 적용을 통해 장, 단기 균형분석을 시도하였다. 분석 결과, 오피스텔의 아파트 대체재 특성은 구조, 입지, 근린환경특성이 아파트와 유사한 가격 효과를 가지며 오피스텔 임대가격의 단기 변화가 아파트 전세가격에 의해 영향을 받는다는 사실을 통해 확인할 수 있었다. 오피스텔은 아파트 대체재 특성 외에 고유한 특성도 가지는 것으로 나타났는데, 이는 오피스텔이 업무중심에 가까울수록 임대가격이 높아지는 직주근접효과를 가진다는 점과 오피스텔 임대가격이 아파트 전세가격이 아닌 통화량, 금리와 장기균형 관계를 가진다는 사실을 통해 확인할 수 있었다. 이 연구는 주거용 오피스텔의 매매시장이 아닌 임대시장을 대상으로 아파트 대체재 특성을 연구했다는 점에서, 그리고 방법론적 측면에서 시간더미변수 헤도닉가격모형과 ARDL-ECM의 연계를 시도했다는 점에서 기존 연구와 차별화된다.