서울시 오피스텔 실거래 매매가격지수 구축과 가격영향요인에 관한 연구

Abstract

이 연구는 서울시 오피스텔 매매가격에 영향을 미치는 요인들을 미시적 접근과 거시적 접근을 통해 분석하였다. 먼저, 2012년부터 2022년까지의 실거래 매매가격 자료를 이용하여 공간정보 데이터베이스를 구축한 후 시간더미 헤도닉 모형을 이용하여 매매가격 영향요인을 분석하고 매매가격지수를 산정하였다. 이어서, 오피스텔 매매가격지수를 대상으로 자기회귀 분산시차 오차수정모형을 적용하여 거시경제요인들의 영향을 분석하였다. 분석결과를 정리하면, 첫째, 오피스텔의 아파트 대체재 특성이 매매가격에 영향을 주는 것으로 나타났다. 구체적으로, 오피스텔의 구조 및 근린환경특성이 아파트와 유사한 가격 영향을 보였으며 아파트 가격이 장기적, 단기적으로 오피스텔 가격에 영향을 주는 것으로 나타났다. 둘째, 오피스텔의 업무시설 특성이 매매가격에 영향을 주는 것으로 나타났다. 구체적으로, 오피스텔의 입지특성이 업무시설과 유사한 가격영향을 보였으며, 업무시설 수요를 견인하는 국내 총생산이 오피스텔 가격에 장기적으로 영향을 주는 것으로 나타났다. 이 연구의 의의는 오피스텔 가격이 주거시설로서 아파트 대체재 특성과 업무시설 특성에 의해 영향을 받는다는 것을 실증적으로 검정했다는 점에 있다. 오피스텔의 임대사용 비중이 높다는 점을 고려할 때 매매가격의 이 같은 특성이 임대시장에서의 전월세 가격에서도 성립하는지를 검정할 필요가 있으며, 이는 임대시장을 대상으로 한 추가적 연구의 필요성을 제기한다.