주택 월세ㆍ전세ㆍ매매가격의 장단기 구조 해석 : 시도별 수요공급 변수를 고려하여

Abstract

본 연구는 월세ㆍ전세ㆍ매매가격 사이의 관계를 살펴보고 이론식을 실증하고자 하는 목적을 갖는다. 가격 사이의 단기 움직임과 장기균형 관계에는 차이가 있을 수 있으며 이러한 장단기 개념 적용이 본 연구의 차별점이다. 전월세 이론식을 장기관계에 반영하고 DiPasquale and Wheaton 모형의 수급변수를 참조한 ARDL모형 결과는 다음과 같다. 첫째, 시장이자율은 월세가격-매매가격의 공적분관계를 강화시키고 단기가 아닌 장기에서 주로 작동한다. 그리고 월세가격과 이자율이 매매가격을 설명하는 자본환원 식별에서 이자율의 부호는 음으로 바뀐다. 둘째, 기대가격상승률은 전세가격-매매가격, 월세가격-전세가격-매매가격의 공적분관계를 강화시키고 장기뿐만 아니라 단기에서도 유의한 영향을 미치고 있다. 셋째, 수급변수들을 통제하면 전월세 이론식에 부합하는 부호들이 장기관계에서 추정되고 수도권과 비수도권 사이에 공통적으로 나타난다. 넷째, 수도권과 비수도권의 주요 차이로는 가격 변수가 작동하는 상대적인 시점, 그리고 단기에 비수도권에서 대출, 재고의 효과가 상대적으로 크다는 점을 들 수 있다. 다섯째, 월세가격의 장기균형 복원 속도가 상대적으로 빠르며 비수도권에 비해 수도권에서 빠르다.

This study aimed to examine the common structure among Rent, Chonsei, and Sale Price that could be extracted from regional housing markets. The main results of the ARDL model are as follows. First, a market rate strengthens the co-integration between Rent and Sale Price, and works primarily in the long run, not in the short term. The coefficient of the interest rate changes to a negative value in the identification of capitalization. Second, the expected growth rate strengthens the co-integration of Chonsei-Sale prices and Rent-Chonsei-Sale prices, and has a significant effect in the short term as well as in the long term. Third, by controlling the housing supply and demand variables, the coefficient that is consistent with the Rent to Chonsei theory can be obtained in the long-term relationship. These signs are common in the Seoul capital area and in the non-Seoul capital area. Fourth, the main difference between the Seoul capital area and the non-Seoul capital area is that the timing of the price effects can vary. The marginal effects of mortgage loans (+) and housing stocks (-) in the non-Seoul capital area is relatively stronger. Fifth, the rate of returning to the long-term equilibrium was faster in the Rent Price, while the adjustment speed of the rent price was relatively faster in the Seoul capital area.