농지에 대한 공매·경매와 매도인의 담보책임 -대상판결: 대법원 2014.2.13. 선고 2012다45207 판결 -

Abstract

대상판결은 공매절차에서 농지를 매수하여 대금을 납부한 매수인이 농지취득자격증명을 발급받지 못하여 소유권을 취득하지 못하던 중, 원소유자에 대한 가압류채권에 근거한 민사집행절차에서 매수인이 농지취득자격증명을 발급받고 대금을 완납하여 소유권을 취득한 경우, 공매절차의 매수인은 민법 제578조, 제576조에 따라 공매를 해제할수 없다고 한다. 하지만 농지취득자격증명은 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부하여야 할 서류에 지나지 않으므로, 물권변동의 효력발생요건이 아니라 등기요건에 불과하다는 점, 공매실무는 경매실무와 달리 매각결정기일까지 농지취득자격증명의 제출을특별매각조건으로 하지 않고 있다는 점을 고려할 때, 공매절차에서 매수인이 매각결정에 따라 매각대금을 다 낸 때에 농지에 대한 소유권을 취득한다고 할 것이다. 따라서 매각대금을 납부한 매수인이 농지취득자격증명을 발급받지 못하였다는 이유로 농지의 소유권을 취득하지 못한다는 대상판결의 법리는 타당하다고 볼 수 없다. 반면에 경매에서매도인의 담보책임을 묻기 위해서는 경매절차가 유효하여야 하는데, 원고가 공매절차로취득한 농지에 대한 강제집행은 타인소유 부동산에 대한 것으로 당연 무효이기 때문에, 원고는 피고에 대하여 민법 제578조, 제576조에 의한 담보책임을 주장할 수 없다고 할 것이다. 따라서 대상판결의 논리에 다소 부적절한 부분이 있지만 결론은 정당하다고 할수 있다.